Source : Radio-Canada
Le parc de logements locatifs s’est dégradé au Québec, selon les données du recensement de 2006. En cinq ans, le nombre de logements qui ont besoin de réparations majeures a augmenté de 18 %. La situation est pire dans certains quartiers, comme dans Saint-Sauveur à Québec où plus d’un logement sur dix pose des risques pour ses occupants et a besoin de réparations majeures.
Denise Garneau du Comité de citoyens de Saint-Sauveur rapporte que des problèmes de pourriture des escaliers, de fondations, d’électricité et d’insalubrité sont notamment rapportés. Elle indique que certains propriétaires font preuve de négligence, mais que plusieurs petits propriétaires de duplex ou de triplex n’ont pas nécessairement les moyens d’effectuer les grandes rénovations. « Ils vont faire des petits travaux, un peu chaque année ce qu’ils peuvent. Il y a un problème de revenus pas seulement chez des locataires, il y a des propriétaires qui manquent d’argent aussi », indique Mme Garneau.
Pour leur part, les associations de propriétaires montrent du doigt la méthode de fixation des loyers. Dans les années 80, un propriétaire pouvait demander 10 $ d’augmentation mensuelle pour 1000 $ d’investissements. La somme que le propriétaire peut récupérer est maintenant trois fois moindre, précise Hans Brouillette de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ). « Si vous mettez 1000 $ de travaux, vous allez pouvoir récupérer 3,33 $ par mois. Alors, c’est très, très peu et si on fait le calcul, pour arriver à notre 1000 $ initial, on aura dû patienter près de 25 ans », déplore M. Brouillette.
Il ajoute que la situation est appelée à se détériorer en raison du contexte de crise économique.
Québec Urbain parlait ici de logements
30 mars 2009 à 18 h 58
M. Brouillette oublie dans son petit calcul simpliste de compter autant la dépréciation que les hausses annuelles du logement. C’est faux de dire que la rentabilisation est sur 25 ans, comme il le prétend. Mais bon, quand on veut chialer, on se trouve des raisons, n’est-ce pas ?
Si ces mêmes propriétaires avaient fait la maintenance exigée pour tenir en état leurs propriétés, on n’en serait pas là. Ils sont loin de me faire verser une larme.
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30 mars 2009 à 19 h 15
Il n’est pas question de l’immeuble au complet ici. Il est question d’un mille dollars de réparation majeure. À lui seul il se rentabilise sur 25 ans.
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30 mars 2009 à 20 h 47
Et 25 ans, c’est sans compter les intérêts si le capital pour rénovation doit d’abord être emprunté (sur l’hypothèque de l’immeuble par exemple). D’un autre côté, on compense probablment par le fait que 40 à 50 ans plus tard, la hausse initiale n’est pas enlevé sous prétexte que la réparation est alors payée, intérêts compris.
Mais peu importe comment on compte ça, le résultat demeure : il y a peu de construction de logements (surtout dans le bas et moyen de gamme) car il y en a très peu qui sont intéressés à devenir propriétaire d’un édifice à logement, étant donné les contraintes actuelles pour les propriétaires. Pour les mêmes raisons, on ne se bouscule pas non plus sur le marché de la revente et la valeur des immeubles locatifs n’augmente vraiment pas aussi vite que pour les habitations isolées ou semi-détachées par exemple. Il ne faut donc pas s’attendre à ce que la situation s’améliore si rien ne change en faveur des proprios (ce qui ne signifie pas automatiquement « en défaveur des locataires », c’est une mauvaise perception de toujours les considérer les uns opposés aux autres).
D’un autre côté, la situation est très déplorable du côté des locataires, pratiquement tous des « locataires obligés » (et non par choix), qui habitent des lieux décrépits, quand cela ne dépasse par carrément le seuil au-delà duquel un logement n’est plus légalement habitable (selon les normes en vigueur). Les cas extrêmes doivent évidemment être réglés, loi oblige, mais pour le reste, lorsque les locataires et les proprios sont dans le même bateau, on ne peut pas faire grand chose…
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30 mars 2009 à 21 h 55
C’est comique, car en 2002 j’avais eu des échos de gens et d’intervenant résidant dans ce quartier, et déjà dans ces années-là on faisait référence à la décrépitude du parc de logements de St-Sauveur.
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31 mars 2009 à 08 h 52
Imaginons que je sois propriétaire d’un immeuble qui aurait avantage à être rajeuni. Je dispose de 10000$. J’ai le choix: je fais des travaux et j’augmente mes loyers ou je fais un paiement sur l’hypothèque.
Si je fais les travaux, je gagne 33,33$ de plus par mois, ce qui fait 400$ par année. Si je fais un paiement sur mon hypothèque (imaginons que je suis très chanceux et que mon hypothèque est à 4%, ce qui est rarissime), j’économise 400$ cette année, mais davatage les années suivantes car j’ai remboursé une partie du capital.
Donc voici mon conseil aux propriétaires: si votre hypothèque est à un taux supérieur à 4%, dans les conditions actuelles, n’effetuez que les travaux nécessaires. Tous les autres travaux vous feront perdre de l’argent.
Évidemment, ce conseil est bidon. Je ne souhaite pas vivre dans une ville qui laisse ses logements décrépir.
Mais comprenons bien une chose: à toutes les fois qu’un proprio fait ces travaux, il perd de l’argent. Cela peut expliquer la dégradation observée.
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31 mars 2009 à 11 h 44
En rénovant une salle de bain ou en installant de nouvelles fenêtres, il me semble qu’une propriété prend de la valeur non ? Y un retour sur cet investissement lors de la vente et pas uniquement sur la hausse de loyer.
Sans compter que de nombreux propriétaires augmentent leurs loyers sans justification et en l’absence d’entretien; il m’est difficile de verser une larme sur ces pauvres propriétaires dont les locataires sont trop pauvres pour être davantage exploités.
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31 mars 2009 à 19 h 38
En effet, Réal, tu as raison de préciser que j’avais oublié ce point: l’augmentation de la valeur de la maison.
Lorsque le proprio dépense 10 000 $ pour rénover la salle de bain, sa propriété augmente de 5 000 $. Ce qui fait monter ses taxes municipales. Donc s’il augmente son loyer de 33.33 $/mois, il augmente ses revenus de 400 $/an, mais ses dépenses augmentent de 50 $/an (pour Vanier. Mais à Loretteville, ce serait plutôt 75 $). Pour 10 000 $ de dépenses, il obtiendra 350 $/an et récupèrera 5 000 $ à la revente.
Le même montant appliqué à une réduction de son hypothèque lui rapporte 400 $/an (si son taux d’intérêt est de 4%; ça lui rapporte 500 $/an si son taux est de 5%) et il récupère son 10 000 $ en entier lors de la revente.
Pourquoi donc les proprios laissent-ils se dégrader leurs immeubles? C’est à n’y rien comprendre.
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31 mars 2009 à 21 h 05
L’équation n’est pas aussi simple…
Lorsqu’on améliore particulièrement un aspect du bâtiment, on peut y voir une augmentation de sa valeur.
Sinon, s’il ne s’agit que de réparations pour ramener le tout à l’état antérieur normal, on ne fait que la conserver au prix du marché. Par exemple, si on passe 10000$ à refaire la toiture, ça n’ajoute pas de valeur, pas plus que lorsqu’on remplace des marches d’escalier ou un bain qui commence à rouiller.
Dans le cas présent, on tarde déjà à faire les réparations et les remplacements, alors pour les rénovatations et les améliorations, ça risque d’attendre…
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31 mars 2009 à 22 h 01
Il faut aussi calculer la taxe de 50% sur les gains de capital lors de la revente du bâtiemnt.
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1er avril 2009 à 11 h 19
Ben voyons donc… Je suis propriétaire d’un immeuble à logement. Je fais toutes les réparations et je garde ceux-ci en parfait état, comme je le fais pour ma maison personnelle. Toujours sauver de l’argent, faire la piasse, en avoir plus, pis encore plus, rien faire si ça rapporte pas, en vouloir plus, pis encore plus…
J’en ai vraiment marre de cette mentalité qui nous a mené tout droit à la crise économique que nous vivons maintenant.
On veut devenir propriétaire? On entretient sa maison, un point c’est tout.
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1er avril 2009 à 11 h 46
@ Marie-Hélène
Merci beaucoup pour votre commentaire. Il me rejoins. Des propriétaires de petits édifices à logements, il y en a beaucoup. Et la très grande majorité s’en occupent de la même façon que vous, avec un bénéfice certain, soit celui de garder les locataires au même endroit très longtemps.
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1er avril 2009 à 21 h 27
Moi aussi, je vous approuve. Si tous les propriétaires étaient comme vous…
… les statistiques ne diraient pas que « En cinq ans, le nombre de logements qui ont besoin de réparations majeures a augmenté de 18 %. »
Le problème, ce n’est pas vous. Le problème, c’est ceux qui ne font pas ces réparations. Et si on veut s’attaquer au problème, ce n’est pas en analysant votre point de vue qu’on peut le régler (puisque vous ne faites pas partie du problème). Si on veut régler le problème, il faut comprendre pourquoi certains propriétaires agissent mal. Ce n’est qu’après ce diagnostique qu’on pourra trouver une façon de les faire changer de comportement, ce qui règlerait le problème.
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13 mai 2009 à 06 h 30
Le marché locatif peine de maniere globale à se relancer. Il subit les conséquences des difficultés du secteur immobilier lié à la crise financiere. Ce marché locatif bénéficie toutefois d’une demande vigoureuse.
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