Source : Rémi Nadeau, Journal de Québec, le 11 septembre 2010
L’adoption du règlements sur les bassins versants contrecarre d’importants projets domiciliaires du secteur Nord qui avaient pourtant obtenus les approbations nécessaires. Déjà, un des promoteurs en colère prévient qu’il déposera une poursuite de quelques millions de dollars contre la municipalité de Stoneham, et d’autres pourraient l’imiter.
« Tout ça a ni queue ni tête, ça n’a pas de bon sens », tonne Pierre Blondeau, dont la deuxième phase de développement domiciliaire de luxe « Exposition sud », aux bas des pentes de la station de ski de Stoneham, est sérieusement compromise.
Après avoir signé un protocole d’entente avec la municipalité en novembre 2007, pour un projet en deux phases, le promoteur avait planifié la vente de 67 terrains au coût moyen de 175 000 $.
Mais voilà que le règlement de contrôle intérimaire pour la protection des prises d’eau de la Ville de Québec, adopté lundi dernier par les élus de la communauté métropolitaine, change complètement la donne.
11 septembre 2010 à 12 h 28
Ils vendront leurs terrains plus chers, leurs maisons seront plus petites, et peut-être mieux conçues s’il s’en donnent la peine. J’aimerais savoir si en matière environnementale, la réglementation a préséance sur les autorisations déjà données – prétextant la sécurité publique, par exemple. Si la loi est faite un peu comme celle des droits acquis, c’est-à-dire qu’ils ne tiennent pas lorsqu’il est question de l’environnement.
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11 septembre 2010 à 19 h 35
Je ne pense pas que ce soit défendable de la part des promoteurs. Il n’y a pas de droit acquis sur un projet non construit. Ils ont beau dire ce qu’ils voudront, c’est pas parce que t’as acheté un terrain que t’as le droit de faire n’importe quoi avec..
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11 septembre 2010 à 19 h 55
Au contraire… on ne parle pas de faire « n’importe quoi », mais bien de faire ce qu’on leur a permi de faire! Alors il me semble tout à fait normal qu’ils soient compensés.
Imaginez un autre cas analogue : vous achetez un terrain pour vous construire une maison, disons 75 000$. Vous avez bien entendu tous les permis nécessaires. Vous avez fait faire vos plans de maison, et tout, et avant le début de la construction, on vous enlève le droit de construire. Votre terrain ne vaut d’ailleurs plus que 5 000$ par la suite, puisqu’il ne peut servir à une construction. Seriez vous sensé accepter cela?
Il me semble que non. Les permis accordés sont justement… accordés!
Si on décide que le nouveau règlement a préséance sur les droits inhérents aux permis (personnellement, je suis d’accord pour que ce soit le cas), il faudrait bien entendu dédommager ceux à qui on révoque une partie des droits accordés par les permis. Je vois cela un peu comme une expropriation, auquel cas on dédommage pour la valeur de la propriété et généralement un certain bonus.
Dans les cas présents, cela serait la valeur des terrains dorénavant non vendables (la valeur à l’achat du terrain vague, plus intérêt, et non la valeur de revente aux futurs propriétaires), ainsi qu’une partie des investissements en infrastructures et autres frais (dans la proportion de terrains devenus non vendables sur le nombre total par exemple), encore une fois avec intérêts.
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11 septembre 2010 à 22 h 08
Je suis d’accord Manu mais sans connaitre les détails du protocole d’entente entre la ville je ne peux pas trop me prononcer et dire qu’il s’agit d’expropriation déguisée. On n’a aucune idée de la valeur légale de cette entente. Le gré à gré, même signé par la ville, de ce que j’en connais, ça n’a aucune valeur avec la ville qui devrait avoir à se prononcer par règlement sur ce genre de trucs…
Je connais quelques cas qui font jurisprudence sur des situations semblables, faudrait que je les ressorte voir si le promoteur a eu droit à des dédommagements, mais dans les limites du connu ici, je ne vois pas comment le promoteur aurait droit de procéder à l’implantation, à moins que le permis de construction ne soit déjà émis ? Mais à lire qu’ils se demandent encore le nombre de terrains, à mon avis la subdivision des lots a pas été faite et il n’y a pas de droits acquis sur rien.
Oui c’est chien, mais sans support légal, tout ce qu’ils se sont fait dire ça reste du vent. J’espère sincèrement qu’ils n’ont pas fait une si grosse erreur et qu’ils auront droit à un certain dédommagement, si ils y ont droit, mais ils ne peuvent pas être dédommagés pour plus qu’ils ont investis…
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12 septembre 2010 à 20 h 22
C’est vrai qu’on ne connaît pas exactement quels sont les documents qui ont été émis par la ville. Dans l’article, on parle « d’autorisations ». Il doit y avoir des différences entre des ententes, des autorisations et les conventionnels « permis de construction », mais nécessairement, avant de pouvoir « ouvrir une rue » et y construire les infrastructure, ça doit prendre une certaine forme d’autorisation légale.
Dans le cas des permis de construction, cela semble assez simple : si t’as obtenu ton permis avant un changement quelconque, ça te confère un droit. Par exemple: permis de construire un solarium en ligne avec la maison qui se trouve à 2,5m de la ligne de terrain, émis avant que le zonage ne soit changer pour ne permettre que des marges minimales de 3m.
Dans le cas présent, c’est peut-être plus complexe en effet. Mais il me semble tout de même raisonnable qu’un dédommagement ait lieu si des ententes sont modifiées. Grosso modo, il ne s’agit pas de compenser pour les pertes de profits potentiels, mais plutôt pour la différence entre les profits maintenant réalisables et ceux qui auraient eu lieu si le promoteur n’avait acheté que les terrains explotables par exemple (et qu’il avait développé des infrastructures en conséquence).
D’ailleurs, il ne s’agit pas de problèmes de fosses sceptiques, car les promoteurs ont déjà fait les égoûts et les rues. Il s’agit plutôt, je crois, des règles du genre « s’il n’y a pas déjà 75% des terrains d’une rue qui est construite, on doit cesser le développement ». Il faudrait vérifier, mais il me semble que c’est ce genre de règlement (plutôt arbitraire à mon avis) qui est en cause ici.
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11 septembre 2010 à 13 h 28
En passant – et puisque c’est un sujet d’actualité – il y a un moratoire sur les forages de gaz de schiste dans l’État de New York.
Ce moratoire existe puisque la ville de New York (8 millions d’habitants, sans les banlieues) a mis tout son poids politique pour protéger ses sources d’eau potable.
Les réservoirs de la ville sont placés le long de la rivière Hudson, et dépendent de la bonne qualité de l’eau des bassins versants de cette rivière.
J’espère donc que la ville de Québec aura les mêmes «cojones» pour aller de l’avant avec sa réglementation.
Sinon, les profits des prometteux seront à la mesure des compteurs d’eau que l’on installera dans vos résidences, pour parer aux frais additionnels de traitement de l’eau.
Dommage pour M. Blondeau qui avait investi et espérait le pactole. Mais quand on est investisseur, il faut aussi savoir être de son temps et comprendre les enjeux globaux. Il pourrait par exemple lire le Plan de mobilité durable, et regarder quels terrains sont promis à un (re)développement à l’intérieur des limites urbaines desservies par le TEC, les nouveaux Métrobus et le futur tramway. Il verrait qu’on est encore loin de la «pénurie de terrains».
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