Opinion du lecteur
Yves Laframbroise
Le Devoir
La séance de consultation publique tenue le mardi 18 juin 2013 à Québec en lien avec un amendement au règlement municipal qui permettrait une construction de six étages à l’angle des rues Cartier et René-Lévesque a permis de soulever plusieurs questions. En voici quelques-unes.
Le règlement d’urbanisme actuel de la Ville de Québec pour le secteur environnant la rue Cartier (zone 14 050 Mb) prévoit des constructions n’excédant pas quatre étages. Un promoteur demande aujourd’hui une dérogation pour six étages. Ce choix éclairé de quatre étages fait dans le passé par des gens avisés ne vaudrait plus aujourd’hui, en 2013 ? Autre époque, autre vérité ? Que nous réservent les choix d’intégration de demain ?
Dans les dernières années, les nouvelles insertions sur ou à proximité de la rue Cartier n’ont pas dépassé quatre étages et ont, pour la plupart, utilisé la brique en totalité ou en partie pour rappeler la « texture » des alignements construits de Montcalm. Les auteurs de ces projets ont fait preuve de respect en se conformant ainsi aux règlements municipaux. Que va-t-on leur dire aujourd’hui ? Qu’ils avaient tort ? Est-ce là la manière pour une ville de respecter les citoyens ayant fait preuve de responsabilité par rapport aux règlements de leur ville ?
La position officielle du Conseil de quartier * A lire
* Merci à un lecteur (Emanuel Dion-Goudreau)
26 juin 2013 à 21 h 28
Hum… Plutôt curieuse comme opinion. Surtout que certains arguments sont plutôt boiteux. Comme le souligne un intervenant, Bruno Falardeau, l’édifice tout proche du Sirocco détonne de l’habituel triplex en briques brunes. Et c’est plutôt réussit. Aussi, M. Laframboise nous parle du prix « louche » de 225K$ pour un condo… Heu, ça fait longtemps que vous avez magasinez un condo je pense. Et le plus rigolo, nous mentionne qu’il y aura en plus des frais communs et un remboursement (avec intérêts) du capital qu’il faudra tenir compte. C’est effectivement très louche de la part du promoteur…
Le plus risible est son avis sur le stationnement. Justement! Le plaisir d’habiter Montcalm est de pouvoir se passer d’une voiture. Même s’il y a avait plus de stationnements, les résidents de Cap Rouge, St-Nicolas ou Charlesbourg n’iraient pas plus y faire leurs courses. Ou, comme plusieurs, s’y rendre une ou deux fois par année pour se remémorer leur « jeunesse ».
Car ça demeure le problème de la rue Cartier : une rue commerçante sur le déclin qui est loin de l’effervescance des années 70s et 80s. Pourquoi? Les jeunes et les nouvelles familles ne s’y établissent plus.
« D’autres solutions existent » dit-il. Ha oui? Lesquelles? Laisser encore ce terrain à l’abandon? En faire un parc?
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26 juin 2013 à 22 h 12
Je trouve au contraire que ce texte est assez juste! En particulier la partie sur le respect de l’uniformité du quartier qui tout d’un coup semble devenir caduc, sans raison.
Ce projet n’amène rien de vraiment intéressant au secteur. Le seul point peut-être positif est la construction de plus d’unités d’habitation, mais on parle d’une goûte d’eau imperceptible! Le seul gagnant serait le promoteur.
Que le promoteur respecte le zonage actuel comme l’on fait tous ses voisins. Si son projet n’est pas rentable, c’est qu’il a choisit de payer trop cher le terrain. Mais ce n’est certainement pas aux citoyens du quartier de faire les frais de ce manque de jugement.
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26 juin 2013 à 22 h 25
Finalement, selon vous, ce terrain doit être un Îlot Esso ?
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27 juin 2013 à 09 h 10
Vous pensez, à tort, que si la modification de zonage ne passe pas, alors aucun projet ne se réalisera sur le terrain.
C’est pourtant faux.
Dites-moi pourquoi un promoteur aurait avantage à garder un terrain inexploité sans l’intention de le développer un jour? Pour payer des taxes municipales dans le vide? Un promoteur n’a aucune raison de garder ce genre de terrain. Et si ce n’est pas ce promoteur qui va développer un projet, alors un autre finira par racheter le terrain et le développer à ça place.
Évidemment, ce processus n’est pas instantanée, il prend un peu de temps. Mais il n’y a que le promoteur à blâmer pour cela. S’il est pressé, alors il peut commencer à construire dans les prochaines semaines simplement en respectant le zonage.
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27 juin 2013 à 09 h 44
Merci. Je pense maintenant que le débat est clos.
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27 juin 2013 à 10 h 06
Dans la construction du futur bâtiment, le promoteur doit jongler avec le prix du terrain + le coût de construction vs le bénéfice attendu pour la vente de ses unités.
S’il demande à faire deux étages supplémentaires, c’est qu’en fonction de la taille des logements qu’il veut contruire (surtout de petit taille), il lui faut en augmenter le nombre pour atteindre un ratio coût / bénéfice intéressant.
S’il reste à 4 étages, il lui faut augmenter la valeur des unités à contruire. Difficile dans un contexte où la superficie disponible est restreinte et qu’il est difficile d’entrevoir la poissibilité d’avoir des cours arrières intéressantes et autres terrasses. Cela aurait été faisable s’il avait pu faire des maisons de ville, or il manque de surface.
Alors que faire? Contraindre à 4 étages et risquer d’avoir des unités d’habitation très chères et peu nombreuses sur le site; ou autoriser 2 étages de plus et ouvrir la porte à l’achat pour les gens un peu moins fortunés?
Et qu’on vienne pas taper sur le dos du méchant promoteur: un site aussi contraignant représente un fort taux de risque. il est normal qu’il n’y perde pas trop de plumes au passage.
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27 juin 2013 à 10 h 32
Le problème c’est que vous partez du principe que le prix d’une unité est basé en fonction du prix de construction, ce qui est parfaitement faux! Le prix d’une unité est axé sur le prix du marché. C’est ensuite aux promoteurs de s’assurer qu’il feront un profit.
Donc qu’il y ait 4 ou 6 étages, je peux vous assurer que les prix des unités seront les mêmes! La seule façon d’éviter cela, serait d’avoir une promesse contraignante sur les prix des unités à venir. Et corriger moi si je me trompe, mais pour l’instant il n’a jamais chiffré sa promesse. Alors quelle est la valeur de cette promesse? Rien.
Ce n’est pas une question de méchant promoteur, c’est de l’économie 101! Au contraire, trop de gens pensent que les promoteurs sont des oeuvres de charités, ce qui est aussi faux. Il faut voir les promoteurs pour ce qu’ils sont : des entreprises. Ni méchantes, ni bonnes, et dirigé par le profit (ce qui est parfaitement normal!)
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26 juin 2013 à 22 h 36
À noter que M. Laframboise travaille avec Anne Guerette.
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26 juin 2013 à 22 h 41
1- @ Patrice : Je souscris à votre commentaire.
2- Et pour répondre à la question de Gérald Gobeil, sur un ton sarcastique, j’en conviens :
– Si ça continue comme ça semble être parti, le quartier Montcalm devra-t-il un jour être « rebaptisé » le Quartier des Îlots ?
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26 juin 2013 à 23 h 36
Quartier des Îlots? Allez demander votre 250 000$ à la ville, vous venez de découvrir le « code de Québec »!
Et je suis sérieux. D’ailleurs, ce qui est intéressant avec ce nom, c’est que tout le monde peut être d’accord avec, moyennant sa propre interprétation. Il convient autant aux îlots qui ont souffert ou bénéficié (selon le point de vue) de « spot zoning », que ceux qui sont laissés en « friche urbaine » face à une constante opposition.
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27 juin 2013 à 11 h 54
Tout à fait d’accord avec Francis L.
Les promoteurs ne sont ni des méchants, ni des âmes charitables et je le rappelle, ils achètent toujours leur terrain en bonne connaissance du zonage.
On peut ou pas leur reprocher de tenter des modifications de zonage, mais cela de la même manière qu’on pourrait le faire pour la Ville qui donne parfois l’impression de faire du spot zoning.
À noter que depuis les fusions, c’est moins de 5 projets et cela dans l’ensemble de la ville de Québec qui ont été retardés ou abandonnés suite à une demande de référendum. Alors on me fera pas pleurer pour ces quelques cas d’exception !
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1er juillet 2013 à 10 h 38
Je crois personnellement que le « spot zoning » peut être très intéressant pour la ville. Ainsi je me rappelle avoir lu que Vancouver utilise le changement de zonage pour exiger des compensation aux promoteurs (comme intégrer de l’art urbain, enfouir le stationnement…). On voit que dans le cas du coin Cartier/René-Lévesque la ville a demandé au promoteur de conserver le coin de rue dégagé, d’intégrer du commercial au rez-de-chaussé et des toilettes publique pour les passant.
Ainsi on pourrait souhaiter que la ville puisse densifier son territoire sans faire de changement de zonage de masse (PPU) à la grandeur de la ville mais plutôt en signifiant aux promoteur intéressé qu’une dérogation de hauteur ou de nombre d’unité devra toujours être compenser de façon à garder le contrôle de la qualité des projets. (du genre: vous voulez 4 étages plutôt que 2, eh bien les 2 derniers étages devront avoir un recul supplémentaire, les matériaux devront être de tel type et vous devrez fournir une oeuvre d’art au coin de la rue…)
Un tel fonctionnement rend les demande de changement de zonage souhaitable et ne fait pas de la ville un témoin passif ou faisant preuve d’improvisation mais en fait un acteur intelligent et réfléchi.
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