Valérie Gaudreau
Le Soleil
(Québec) Après avoir perdu un référendum en novembre, le promoteur David Grondin pourra aller de l’avant avec la construction d’une nouvelle version d’un immeuble de condos au coin de l’avenue Cartier et du boulevard René-Lévesque. À quatre étages, l’immeuble revu et corrigé respecte le zonage en vigueur, contrairement au projet rejeté, qui en comptait six.
* Voir aussi la résolution (pages 7 à 10 du procès-verbal) adoptée par le conseil de quartier suite au référendum
28 janvier 2014 à 08 h 02
Je suis curieux de voir l’impact qu’aura 9 condos de moins sur le prix. Comme l’évoquait quelqu’un sur un autre forum, pour garder le même prix, le promoteur devra niveler par le bas. C’est le comité du québec-brun qui sera content. :)
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28 janvier 2014 à 13 h 38
L’impact il est facile à prévoir : il sera nul. Simplement parce que le promoteur ne peut pas se permettre d’offrir moins bien ou plus cher étant donné qu’il doit s’ajuster à la compétition!
Accepteriez-vous de payer plus cher pour ce projet plutôt qu’un autre à 2 coins de rue simplement sous prétexte que la marge de profit du promoteur est moins élevée? La réponse est évidente.
Le prix est fixé selon le marché, et non pas selon le coût de construction. Et il faut croire que même à 21 condos, le projet reste rentable puisque le promoteur semble aller de l’avant.
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28 janvier 2014 à 14 h 12
Si ça revient plus cher l’unité, on peut noyer le coût supplémentaire dans du haut de gamme. C’est ce qu’ils ont fait à la cité verte.
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28 janvier 2014 à 14 h 55
Effectivement. De toute façon, on sait que les promoteurs botchent toujours la construction pour diminuer le cout de main d’oeuvre.
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28 janvier 2014 à 20 h 21
Peu importe le coût de construction de chaque unité, le promoteur doit composer avec le marché. S’il croit que le marché du haut de gamme n’est pas saturé, c’est son choix. Il ne peut pas non plus offrir une moins bonne qualité que ses concurrents et demander le même prix.
De toute façon, le promoteur n’avait fait aucune promesse ferme sur les prix, que des oui dire. Donc que vous le vouliez ou pas, la marge qui aurait pu être générée serait devenu du profit pour le promoteur, et rien d’autre.
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29 janvier 2014 à 13 h 13
C’est très myope comme vision.
Avec moins de logements, c’est clair que ça va avoir un impact sur le prix car chaque logement doit absorber une plus grande part des coûts d’achat du terrain et de préparation du terrain. Si les condos ne sont pas en situation de pénurie dans le coin, alors c’est vrai que le prix est limité par la compétition, ceci étant dit, il y a toujours des alternatives.
1- Avoir un prix plus élevé et le justifier par du haut de gamme.
2- Garder un prix moyen selon le marché mais en coupant les coins ronds.
Mais ça, c’est une analyse très restreinte. Si l’on étend l’analyse, on réalise que l’effet sur les prix sera effectivement important. Pas à cause de ce projet en tant que tel, mais parce que les limites de hauteur (une aberration qui ne devrait pas exister, sinon avec une justification rationnelle sur le besoin de conserver de l’éclairage naturel dans le quartier) vont limiter à long terme l’offre possible de logement dans le quartier et provoquer une pénurie si de plus en plus de gens veulent y habiter. Non seulement les nouveaux projets sur les quelques terrains vagues sont limités, mais la limite de hauteur rend non rentable le remplacement de bâtiments vieillots par des bâtiments plus élevés. Par exemple, remplacer un bâtiment décrépi de 2 étages par un de 4 étages sera non rentable aux prix du marché, alors que s’il pouvait être remplacé par un bâtiment de 6 ou 8 étages, il serait rentable.
Le résultat sera une hausse des prix des logements à moyen et à long terme.
Ce n’est pas seulement les logements existants qui influencent le prix des nouveaux logements, le prix des nouveaux logements également influence le prix des anciens. Si un nouveau condo avec 2 chambres trouve preneur à 300 000$, alors les propriétaires des condos existants vont se dire que les gens sont prêts à payer ce montant pour des condos de cette taille dans le coin et monter leurs prix en conséquent quand vient le temps de vendre.
Un exemple typique de l’effet des limites de hauteur sur les prix est Washington DC, où les bâtiments sont limités en hauteur. Et bien malgré une population bien plus faible dans la région et l’absence de l’industrie financière, l’espace commercial à Washington coûte plus cher qu’à Manhattan.
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29 janvier 2014 à 13 h 51
« Le résultat sera une hausse des prix des logements à moyen et à long terme. »
ll est question de 9 unités en moins, sur un quartier qui compte déjà des milliers d’unités…
Si vous vouliez réellement faire diminuer les prix, il faudrait plusieurs tours de 50 étages pour arriver à saturer le marché!
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29 janvier 2014 à 14 h 14
Comme j’ai dit, ta vision est myope, tu ne regardes pas plus loin que le bout du nez du projet en question. Cette fois-ci, c’est 9 logements, mais c’est combien d’autres projets qui ne voient même pas le jour car les promoteurs calculent et réalisent que ce ne serait pas rentable de faire des bâtiments de seulement 4 étages? Que le coût d’acquisition du terrain ou du bâtiment existant et du coût englouti dans la paperasse et les comités de « pas dans ma cour » que ça ne vaut pas la peine même de commencer le processus?
Le projet de l’îlot Esso n’est qu’un symptôme d’une maladie grave: un zonage ridiculement strict qui se base sur une vision de la ville comme un musée ou une galerie d’art à préserver plutôt que comme un milieu de vie qui doit croître et évoluer pour répondre aux besoins des résidents et de ceux qui veulent y habiter.
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29 janvier 2014 à 15 h 08
On peut faire un copier-coller de votre argumentaire pour l’îlot Irving qui demeure, deux après le référendum et une trentaine d’années après la fermeture de la station service, un simple terrain vague/stationnement.
Et il y a une foule d’autres terrains abandonnés stratégiquement situés (pensons à l’ancienne station services chemin Sainte-Foy et Bourlamaque, celle au coin du chemin Sainte-Foy et de Marguerite-Bourgeois, Langelier-Charest) en attente de développement. Et lorsqu’un développement est permis (pensons au terrain de l’ancien Pétro-Canada, coin Cartier-Chemin Sainte-Foy), ça donne le plus souvent lieu à des immeubles en tout point conformes au zonage, certes, mais d’une banalité déconcertante puisque l’on fait «cheap» pour rentabiliser le tout avec un petit nombre d’unités compte tenu du zonage restrictif à l’excès (que l’on m’explique pourquoi il n’aurait pas été possible d’aller à 6, 7 ou 8 étages sur ce terrain, par exemple, où il n’y a aucun voisin en face à qui on aurait bloqué une vue quelconque…).
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29 janvier 2014 à 16 h 46
Illustration
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29 janvier 2014 à 19 h 10
jfr1954, le problème en est une de mentalité. Les restrictions d’étage unissent plusieurs groupes différents.
Tout d’abord, les « pas dans ma cour », ceux réfractaires à tout changement et qui veulent conserver leur quartier dans du formaldéhyde. Les restrictions d’étage sont un des aspects qui permet cette stagnation.
Ensuite, il y a des architectes ou des esthètes qui croient que les villes devraient être des galeries d’art ou des musées, bref qu’elles doivent satisfaire certains critères esthétiques, parmi eux l’harmonie et l’uniformité. Les bâtiments plus hauts brisent l’harmonie des quartiers, donc à leur avis ce n’est pas esthétique et c’est à proscrire. Dans la mesure où on construit des bâtiments différents, ceux-ci doivent être mis à part, dans des brisures d’uniformité naturelles (par exemple, dans des parcs).
Finalement, il y a une catégorie d’urbanistes qui n’aiment pas les hauteurs. Leur raisonnement est qu’il est préférable de bâtir des bâtiments de 2 à 4 étages collés l’un à l’autre plutôt que de construire des grands bâtiments plus isolés (les tours dans des parcs), ça permet de créer un tissu urbain plus serré et de mieux définir la rue comme milieu public et communautaire. C’est plus à l’échelle humaine aussi. Ces arguments se tiennent quand même… mais pas dans un quartier DÉJÀ densément bâti où le tissu urbain est déjà très bien tissé. Bref, l’objectif est déjà atteint, c’est inutile de continuer à limiter les hauteurs.
Ce qui complique le tout, c’est notre proximité avec la France, or les villes françaises pour la plupart, incluant Paris, sont des villes où les hauteurs sont limitées, souvent par la loi, à 5 ou 6 étages, elles sont souvent conçues selon des plans classiques et cartésiens avec une grande harmonie des bâtiments, et il est très rare que l’on détruise les bâtiments, qui sont vus comme des héritages patrimoniaux. Bien des architectes et urbanistes québécois s’inspirent donc des pratiques urbanistes françaises.
Personnellement, ma préférence va beaucoup plus aux villes japonaises, où le zonage est plus flexible, les bâtiments plus en hauteur et où il peut y avoir beaucoup de chaos dans le milieu bâti urbain. Pour moi, ça respire la vie ces villes-là, c’est organique. Les villes européennes à l’opposé sont trop ordonnées, trop figées dans le temps, ça ne respire pas.
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28 janvier 2014 à 17 h 24
Hâte de voir, pour moi il a du couper dans l’espace « communautaire » au rez de chaussé; l’abribus et ,si ma mémoire est fidèle, toilettes mais pas sur.
Peu importe, au moins ce trou sera bouché, reste les autres… lui c’était le plus facile dans ma tête!
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28 janvier 2014 à 18 h 03
Les conditions initiales demeurent: abribus, toilettes publiques et un quart du terrain (137 mètres carrés) donné pour une place publique
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29 janvier 2014 à 07 h 56
Tiens donc, ça reste possible de construire et de faire de l’argent tout en respectant le règlement de zonage? Ce n’est pas ce qu’il disait le gentil développeur!
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29 janvier 2014 à 14 h 17
Le projet initial étant écarté (béton, revêtement spécial, etc), on verra quel sera celui annoncé et sa composition (bois ou acier, etc). Pour le moment, si le nombre d’étages est connu (4) on ne sait rien du reste, ni même si ce seront des condos ou du locatif. Toutefois, pour avoir rencontré le développeur, je vous confirme qu’il est gentil ! :-)
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29 janvier 2014 à 09 h 16
Dommage pour le coin quand on voit des 30 étages non loin.
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29 janvier 2014 à 22 h 23
Je retiens surtout que l’ancien projet a été rejeté à 77%, mais avec un taux de participation de 38%. Ces mécanismes sont utilisés surtout par les opposants. À quand une révision du processus?
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30 janvier 2014 à 01 h 34
Effectivement. Mon point de vue à moi, c’est qu’en fait, plus de 70% du monde qui avait le droit de voter supportait le projet ou y était indifférent. Comme le projet est un projet privé et non un projet public, il ne devrait pas avoir à rallier une majorité de supporteurs pour passer, simplement à ne pas nuire à la communauté et à ne pas rallier une majorité significative d’opposants.
Le processus actuel permet à une poignée d’opposants de bloquer des projets dont les principaux bénéficiaires sont des personnes qui voudraient habiter dans le quartier mais qui n’ont aucun droit de parole car ils n’y habitent pas présentement. C’est un grave manquement à la démocratie je trouve, car les principaux concernés sont exclus des discussions et des processus démocratiques.
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