Véronique Demers
Québec Hebdo
L’amélioration de la qualité de vie en ville passerait par la densification, mais une densification développée de manière intelligente, selon le président de Vivre en ville, Alexandre Turgeon. (…) L’ensemble des conseils de quartier de l’arrondissement de Sainte-Foy-Sillery-Cap-Rouge se sont mobilisés pour inviter M. Turgeon à donner une conférence sur le sujet le 24 février à 19h, à la salle du conseil d’arrondissement situé au 1130, route de l’Église. (…) Quant au Programme particulier d’urbanisme (PPU) du Plateau centre de Sainte-Foy, entré en vigueur en janvier 2013, Alexandre Turgeon questionne la forte densité envisagée. «Est-ce qu’on est capable de créer des milieux de vie dans ces coins-là? J’en doute. On n’offre pas de diversité pour les ménages. C’est toute la même niche, souvent des condos de luxe et petits. Même les très bien nantis pour trouvent que c’est cher au complexe Jules-Dallaire», estime-t-il.
19 février 2014 à 18 h 45
Plus loin dans l’article, de « l’étalement vertical ». Elle est bonne celle là! Je la joint dans ma collection d’expression « j’veux que ça donne l’impression que je veux »
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19 février 2014 à 22 h 57
En passant, cet organisme (Vivre en ville) ne publie pas son rapport financier annuel sur son site internet, malgré que financé entièrement par nos impôts. Moi, j’aimerais bien.
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19 février 2014 à 23 h 43
Ce qui m’embête surtout, c’est que ce sont des fonds publics qui servent à publiciser un point de vue aux prémisses discutables. Vivre en ville dit par exemple que ce n’est pas bon pour un milieu de vie de faire du 30 étages, pourtant on cite souvent Vancouver comme un exemple réussi de densification.
Ça peut être bon de financer des organismes de la sorte pour assurer une diversité de point de vue… si seulement c’était pas pour dire des âneries… de l’étalement vertical!!!! Ayoye! Si en plus il ne faut pas s’étaler horizontalement, ça sera quoi la solution? En plus on se bute à des comités de citoyens qui diminuent les possibilités de densifications et qui nous force à nous rattraper ailleurs. Je pense vraiment qu’il y a des gens qui ne comprennent pas ce qui se passe ou qui refuse de voir la situation globalement.
Concernant le projet coin Cartier/René-Lévesque, les condos dans le 4 étages se vendraient 285000$ d’après mes dernières informations, mais ça reste à confirmer. Ils étaient autour de 180000$ dans le six étages.
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20 février 2014 à 14 h 09
Qui accepterait de payer 100 000$ de plus pour le même condo simplement parce que le projet passe de 6 à 4 étages? Poser la question c’est y répondre.
Je l’ai répété plusieurs fois, mais le prix d’une unité est basée sur l’offre et la demande, pas sur le coût de construction. Et de mémoire, le promoteur n’a jamais parlé d’unité sous les 200 000$ même lorsqu’il était question de 6 étages.
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20 février 2014 à 14 h 55
Ce n’est pas aussi simple.
D’abord, dans le 6 étages, il fallait une modification de zonage. Ça donnait le pouvoir à la ville de négocier certains paramètres du projet. Je ne connais pas le dossier en détails, mais les prix de vente ont pu en faire partie en autant que le promoteur gardait une marge bénéficiaire qu’il jugeait acceptable.
Dans le cas du 4 étages, la ville n’a aucun pouvoir de négociation puisque aucune modification au zonage n’est requise. C’est là où on est le plus proche d’un prix déterminé selon l’offre et la demande. Il faut aussi considérer que ce ne sont sûrement pas les mêmes logements. La finition d’une cuisine et d’une salle de bain peut, à l’extrême, faire varier le prix de quelques dizaines de milliers de dollars. Un stationnement intérieur, c’est au moins vingt mille. Il y a un marché pour le haut de gamme qui fonctionne plutôt bien dans Montcalm. Ces chiffres n’ont rien de surprenant.
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23 février 2014 à 11 h 21
Désolé, mais je ne vois pas où vous voulez en venir. Concernant les exigences de la ville, elles sont connues depuis la mise en vente du terrain (place publique, toilette, abribus). La ville n’a demandé rien en échange de la demande de dézonage, et le promoteur n’a rien proposé non plus. À ce que je sache, on ne commence pas à négocier après la dérogation du zonage!
Concernant la segmentation du marché, c’est au promoteur de choisir sont public cible. S’il croit que le marché du luxe n’est pas saturé et qu’il est plus rentable, alors c’est sont droit. Mais la hauteur de l’édifice (4 ou 6 étages) n’a aucun rapport dans ce choix. Le promoteur propose simplement ce qu’il croit être un produit en demande.
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23 février 2014 à 15 h 28
Francis L, ton analyse est trop simpliste. Les coûts de construction ont un rapport important avec la détermination des prix.
Oui, les prix des logements sont déterminés par l’offre et la demande. Toutefois, ce qui détermine si un projet aura lieu ou non, c’est si le coût de construction d’un logement est significativement inférieur au prix établi par l’offre et la demande, de sorte à dégager un profit (et le profit d’un promoteur, c’est son salaire).
Donc si les coûts de construction sont élevés, des terrains prêts à être développés ne le seront pas, car le coût est trop élevé pour le prix de vente des logements. Le résultat est que l’offre de logement n’augmentera pas alors que la demande, elle, augmente. Bref le prix des logements sera en croissance constante, jusqu’au moment où les prix des logements seront suffisants pour justifier les projets, et alors ils se réaliseront, mais les prix des nouvelles unités seront plus élevées. C’est comme le pétrole des sables bitumineux, ils n’ont commencé à être exploités que lorsque le prix du pétrole a augmenté au-dessus du coût d’exploitation.
Pire, il y a différentes sortes de demande. Un projet peut être non viable pour une demande de la classe moyenne, mais viable pour une demande de gens aisés car le profit par mètre carré est plus élevé dans un condo de luxe que dans un condo régulier. Donc les limites d’étage aident alors à la gentrification, car seuls les logements pour les gens aisés sont viables économiquement.
Tout ça pour dire que les limites de hauteur devraient être tout simplement éliminées ou au moins être dynamiques (exemple: limite de hauteur égale à la hauteur moyenne sur une rue plus 50%, arrondi à l’entier supérieur, donc si la hauteur moyenne est de 3 étages, on peut construire des bâtiments de 5 étages, si la hauteur moyenne est de 3,5 étages, on peut construire sur 6 étages) et que le zonage devrait être pratiquement aboli. La seule chose que le zonage actuel fait, c’est de donner le pouvoir à une poignée de pas dans ma cour endurcis contre tout changement.
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23 février 2014 à 17 h 08
Quant au terrain Esso, un « compromis » à 5 étages n’a jamais été envisagé, ni par le Conseil de quartier ni par la conseillère du district.
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26 février 2014 à 14 h 13
Bonjour,
Vous avez raison, nous devrions les inclure à la fin de notre rapport d’activité. Je vais faire déposer les documents de notre dernière AGA sur notre site avec le rapport d’activité.
Ce n’est pas cachette que nous le faisions pas, mais plutôt parce que nous en n’avions pas l’habitude et qu’il n’y avait pas de demande.
Christian Savard
Directeur général – Vivre en Ville
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26 février 2014 à 14 h 59
Merci. Bonne idée.
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26 février 2014 à 14 h 08
Bon, parfois, il faut remettre les pendules à l’heure.
L’expression « étalement vertical » qu’utilise notre président dans cet article nous a été inspirées par Brent Toderian, ancien « chief planner » (2006-2012) de… VANCOUVER.
http://www.toderianurbanworks.com/brent/
Si vous avez envie d’écouter les « âneries » de cet expert, je vous propose ce vidéo:
https://vivreenville.org/notre-travail/videos/reportages/densification-des-banlieues-l-exemple-de-vancouver-%5Benglish%5D/
Christian Savard
Directeur général – Vivre en Ville
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20 février 2014 à 06 h 56
Faut pas mettre tout sur le dos des comités de citoyens qui sois-disant « diminuent les possibilités de densifications et qui nous force à nous rattraper ailleurs. » Il y a aussi des politiciens locaux qui
s’empressent à accomoder les lointains banlieusards en exigeant des
élargissements d’autoroutes. Le message est clair ici, éloignez-vous le plus possible et nous allons vous donner les infrastructures autoroutières.
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20 février 2014 à 08 h 20
Quelqu’un a envie d’aller habiter dans l’une des tours de ce faux quartier? Sérieusement? Je pense que le monsieur Turgeon a bien raison là-dessus. J’ai entendu dire qu’au complexe Jules Dallaire, un grand nombre de condos sont vendus mais pas habités… des spéculateurs étrangers. Quelqu’un en sait plus?
PS: c’est pas parce qu’on est en désaccord avec une position d’un organisme qu’on doit crier au loup. Vivre en ville a fait ses preuves. C’est un organisme dont la compétence est reconnue.
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20 février 2014 à 09 h 19
Personnellement, je n’ai aucune envie d’habiter une tour à condo de 10 étages. À Québec c’est pas compliqué, l’offre en nouveau logement c’est soi l’unifamiliale en banlieue éloignée ou le condo de luxe dans une tour en hauteur. Comme si c’était impossible d’avoir un compromis entre les deux. Pourtant, on a des exemples devant les yeux: les quartiers agréables de Québec sont ceux dont l’offre en logement est diversifiée.
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20 février 2014 à 19 h 08
»À Québec c’est pas compliqué, l’offre en nouveau logement c’est soi l’unifamiliale en banlieue éloignée ou le condo de luxe dans une tour en hauteur. »
Je ne suis pas d’accord avec vous.
J’habite Lebourneuf/Neufchatel Est et ce qui se construit le plus, c’est du résidentiel 3-4 étages. De chaque côté de Robert-Bourassa entre De la morille et Chauveau. A part quelques jumelés et quelques unifamilliales onérueses, 70% de l’offre c’est du condos/appartement 3-4 étages. Il y a aussi plusieurs projets semblables en banlieue.
Beauport, Charlesbourg, Val-Bélair etc…
La preuve est que plusieurs promoteurs font des pieds et des mains pour écouler leurs constructions moyen-bas de gamme.
Moi j’aurais dit le contraire, il y a un surplus de condos de type 1er acheteur à + ou – 200k sur le marché, surtout en périphérie où l’auto est souvent bien plus pratique que le TC.
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23 février 2014 à 15 h 53
Vous exagérez un peu, mais vous avez raison sur le fond.
La vision du développement au Québec, c’est qu’on fait soit de l’unifamiliale à très basse densité (10-15 unités par hectare) soit du multifamiliale en hauteur (3-4 étages et plus). Il n’y a pratiquement rien entre les deux.
Pourtant, au Royaume-Uni, ils construisent des quartiers de maisons de ville avec une densité entre 40 et 60 unités par hectare. Les maisons unifamiliales au Japon ont une densité entre 30 et 80 unités par hectare. C’est possible de faire dense sans construire du multifamilial, et je crois qu’il y a bien du monde qui serait content de pouvoir acheter de l’unifamilial au prix d’un condo, dans des quartiers plus denses avec des services à proximité, en sacrifiant du terrain et en ayant une maison compacte sur deux étages.
Pour une comparaison des maisons unifamiliales à travers le monde:
http://kchozeurbaine.blogspot.com/2014/01/de-quoi-lair-la-densite-edition.html
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20 février 2014 à 15 h 06
Altura au Jules Dallaire vise un marché très haut de gamme.
L’espace de vie commune au dernière étage comprend une piscine, une salle de gym, salon de billard, salon de détente et terrasse extérieure. Ils ont fait exprès pour que ça coûte cher. N’empêche que pour bien des gens, cela peut être une résidence secondaire ou un pied à terre.
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20 février 2014 à 10 h 11
Les villes les plus denses en Europe sont essentiellement constitué de bâtiments de 4 à 6 étages collés serrés avec des services de proximité. Socialement, cela devrait être pas mal plus acceptable que des tours. De plus, ce serait probablement mieux adapté au climat.
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20 février 2014 à 11 h 01
C’est vrai que les villes comme Paris, Amsterdam, Brussels n’ont pas des bâtiments très hauts en centre ville. Par contre, il y a une manque du verdure aussi. Je suis d’accord avec Dave, on doit trouver un compromis entre les condos partout et l’unifamiliale.
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23 février 2014 à 22 h 22
Effectivement, les villes les plus denses en Europe ne sont pas nécessairement composées de bâtiments très élevés, simplement des bâtiments très rapprochés, bref de la densité au sol. Sauf que la question, c’est de savoir si on est capable de copier ça dans nos quartiers existants, et ça me semble peu probable. La plupart de ces quartiers européens ont été bâtis en même temps, souvent suite à des incendies (ah les pompiers… les pires ennemis des urbanistes!) ou à des tactiques autoritaires impliquant de raser des quartiers populaires en entier (comme à Paris avec Haussmann sous Napoléon III).
Ici, si on parle de densification dans les quartiers urbains, il n’y a pas vraiment d’espace libre, que quelques-uns seulement. Donc le potentiel de la densification au sol est très faible. Et le remplacement de bâtiments existant est rare de nos jours. Donc si on veut ajouter de la densité dans ces quartiers, la manière la plus rapide est de bâtir très en hauteur dès qu’on a une opportunité de bâtir à un endroit. En plus, permettre de bâtir plus en hauteur ouvre aussi la porte à l’opportunité de remplacement de certains bâtiments avec peu d’étages et en mauvais état. Si on limite les étages à 4 et qu’on a un vieux duplexe à 2 étages, si un promoteur veut acheter le duplexe pour le remplacer par un immeuble résidentiel à 4 étages, le coût du duplexe pèsera lourd sur chaque unité de logement. Mais si on permet 6 étages, alors on peut amortir le coût d’acquisition et de destruction de l’ancien bâtiment sur plus de logements et un projet qui n’en valait pas la peine le vaudra peut-être.
Les opportunités de densification au sol sont beaucoup plus grandes en banlieue, où il vaut la peine de limiter les hauteurs et de demander plutôt des bâtiments plus denses. Personne ne veut la folie de Le Corbusier de tours dans des parcs. Il est de beaucoup préférable d’avoir des blocs à la hollandaise le long des rues (les logements sont comme des unifamiliales attachées, avec une densité entre 40 et 60 unités par hectare) qu’une tour à condo de 8 étages au milieu d’une grosse pelouse (ou pire, d’un stationnement). Mais je crois qu’en critiquant les hauteurs dans les quartiers urbains où le tissu urbain est déjà assez serré, on fait une erreur monumentale.
Si on veut densifier des quartiers urbains, il faut permettre la densification en hauteur, car c’est la seule chose qui fonctionne. Si on veut densifier les banlieues à faible densité, il faut favoriser la densification au sol en premier lieu.
Malheureusement, les règles de zonage actuel font l’inverse complet: on met des limites d’hauteur absurdement basses dans les quartiers urbains, et le zonage de banlieue impose des marges entre les bâtiments, des lots minimums trop grands ainsi qu’un nombre de stationnement excessif, ce qui rend illégal la densification au sol, ne laissant que la densification en hauteur comme possibilité.
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20 février 2014 à 13 h 01
J’espère qu’ils n’empêcheront tout de même pas la densification actuelle et projeté par Cominar. C’est sur que les stationnement à ciel ouvert ça gâche pas mal le paysage de St-Foy, il faudrait y bâtir quelque choses au dessus et y ériger un peu de verdure. On compare trop souvent Québec avec les villes européennes, c’est peut-être ce qui empêche les gens à accepter la densification projeté dans ce secteur. Dans plusieurs villes nord-américaine ce genre de densification en hauteur est une réussite. Alors pourquoi pas ici et c’est ce que se disent Cominar avec leur développement.
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20 février 2014 à 13 h 21
Il utilise Stuttgart en Allemagne comme exemple, mais il se construit présentement des buildings de 12 à 20 étages près de la Gare…. Et si on s’éloigne du centre, à Rot par exemple, qui est un meilleur comparable à Ste-Foy que le centre-ville de Stuttgart (qui est plus comparable au Vieux-Québec), on peut y voir un building de 20 étages qui cotoit des buildings ossillant entre 12 et 15 étages. Assisterait-on à un étallement vertical allemand?
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20 février 2014 à 14 h 52
N’oublie pas que les habitations en Europe sont généralement plus petite et avec moins de chambres qu’en Amérique du Nord. Les plupart des maison ou appartements n’ont pas des salle de jeu pour les enfants, ni une salle de cinéma (la télé est dans le salon). Pour avoir une même type de développement ici on doit changer nos habitudes. Autre différence, les rues sont moins large et beaucoup moins de place pour les voitures en général.
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20 février 2014 à 23 h 15
Ajoutons comme différence que l’aménagement du territoire est souvent un héritage de plusieurs siècles. Imaginons que Hamilton ou Winnipeg compare sa situation actuelle à Québec (plutôt qu’avec une ville Européenne) mais en ne considérant que le Vieux-Québec. Ça ne voudrait pas dire grand chose.
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22 février 2014 à 22 h 30
il faudrait commencer par densifier les parc indutriels tout est a 1 etage avec de grands stationemenst des routes qui ne favorisent pas la marche ou vélo un service de transport en commun minimun certaines personnes pourraient même y resider on doit densifier les lieux de travail et permettre aux gens de résider à distance de marche de leur travail les quartiers ouvrier de Québec comme limoilou ou st-sauveur se sont développés autour des lieux de travail
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23 février 2014 à 11 h 22
À ce titre, je crois que la ferme Lufa est probablement un des plus beaux projets des dernières années! http://www.baches-serre-direct.com/blog/24-insolite-installation-de-serres-sur-les-toits-des-immeubles
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24 février 2014 à 21 h 45
Québec n’a aucun plan d’urbanisation et densification. C’est du cas par cas et ça sent l’improvisation.
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26 février 2014 à 22 h 14
Concernant le quadrilatère mentionné dans l’article par Mme Elsener (Laurier/de l’Église/Hochelaga/Lavigerie) ce ne serait pas une meilleure idée d’y faire un beau projet de promenade commerciale avec un développement mixte autour? Selon moi c’est un peu utopique que de croire que Laurier pourrait devenir un lieu agréable pour aller marcher et qui contribuerait à la vie de quartier. Partant de l’image hypothétique du quartier de la page 46 du PPU, on pourrait envisager le prolongement de la rue Jules-Dallaire vers l’ouest comme une artère commerciale piétonnière, avec au centre du quadrilatère une place publique. De plus avec le nombre d’hôtels autour il n’y aurait pas un moyen de rendre ce coin attrayant au point de vue touristique? Ce serait profitable aux hôteliers et commerçants du coin car avec un autre endroit à visiter ça pourrait inciter les touristes à allonger leur séjour. Ce serait une belle place pour relocaliser le Ludoplex également… Qu’en pensez-vous? J’envisage sérieusement d’aller présenter mon idée au conseil de ville le mois prochain.
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