Extrait du site internet de la Ville de Québec dans la section « Le rôle d’évaluation foncière ».
Les valeurs qui sont inscrites au rôle triennal d’évaluation 2016-2017-2018 tiennent compte du marché immobilier au 1er juillet de l’année précédant son dépôt donc, du 1er juillet 2014. Elles servent de base au calcul des taxes foncières pour les années d’exercice 2016-2017 et 2018. C’est l’adoption du budget municipal au mois de décembre, qui rend publics les mesures fiscales et les taux de taxations appliqués aux nouvelles évaluations.
Les méthodes d’évaluation
Pour déterminer la valeur réelle d’un immeuble, le Service de l’évaluation se sert des caractéristiques des propriétés faites par les techniciens-inspecteurs lors de visites effectuées au cours des années antérieures et des ventes de propriétés comparables réalisées dans le secteur en 2014. Les évaluateurs ont également recours à trois méthodes reconnues selon leur pertinence.
* Tel que ce texte le précise, les valeurs ont été établies en tenant compte des conditions du marché en 2014. Or, récemment, il a été porté à ma connaissance deux cas où des condos étaient mis en vente à des valeurs inférieures à l’évaluation municipale. Pour le premier cas, le condo a été mis en vente à 309,900 $ alors qu’il est évalué pour fins de taxes à 409,000 $. Dans le deuxième cas, le condo a une mise à prix de 304,500 $ alors que l’évaluation municipale est à 326,000 $. A noter que dans ce dernier, il y a en plus une commission à payer pour le courtier.
Est-ce une tendance ? Connaissez-vous des cas similaires ?
Mise à jour (9 février 2016): Un reportage TVA qui commence à 00:50 et Un citoyen conteste
Que vaut l’évaluation municipale ? Charles-Édouard Carrier (La Presse) 31 mars 2015
28 janvier 2016 à 15 h 08
Sur le site des courtiers realtor.ca on peut voir ce cas de figure très régulièrement. Depuis 2 ans au moins, de nombreuses propriétés dans l’arrondissement historique sont mises en vente à un prix nettement sous l’évaluation.
En ce moment, sur Sainte-Ursule, un duplex évalué à 464 000 mis en vente à 374 000.
Sur la rue Garneau, une maison évaluée à 555 000 mise en vente à 368 000.
Je pourrais continuer.
Pourquoi un tel décalage ? … Je vous donne un indice:
En 2002, juste après les fusions, le budget de la ville de Québec était de 776 millions.
En 2015, il est passé à 1 403 millions. Presque le double.
Signaler ce commentaire
28 janvier 2016 à 15 h 12
Se pourrait-il aussi (je lance l’hypothèse) que l’évaluation pour fins de taxes a été faite en 2014, alors que le marché était au plus haut et qu’il a pris une pente descendante depuis ? Merci pour vos informations.
Signaler ce commentaire
28 janvier 2016 à 15 h 15
Et donc, tout le monde serait de bonne foi et les contribuable seraient juste malchanceux?
Dans ce cas, la prochaine évaluation devrait maintenant refléter la baisse du marché non ? …
Évidement, une telle chose n’arrivera jamais.
Signaler ce commentaire
28 janvier 2016 à 15 h 34
Pour répondre à votre question, la prochaine évaluation devra effectivement refléter la baisse du marché. Mais en attendant (3 ans), je pense que les propriétaires paient des taxes reliées à une valeur marchande qui n’est plus réelle.
Signaler ce commentaire
29 janvier 2016 à 13 h 01
jeanduez,
L’évaluation municipale est rétroactive au marché, donc elle s’adapte. Si ce phénomène est généralisé, l’évaluation municipale va obligatoirement baisser. Les municipalités n’ont AUCUN contrôle la dessus! Seul le taux de taxation est déterminé par la Ville, et ce, afin de comblé les dépenses. Donc, que l’évaluation augmente ou diminue, ce n’est pas cela qui détermine la taxe municipale. Seul la taxe de bienvenue y ai directement lié.
Il est toutefois comique que personne ne s’insurgeait durant les 10 dernières années alors que le phénomène inverse se produisait. J’ai régulièrement vue des terrains être vendu 3 fois l’évaluation…. Ce qui a fait monter l’évaluation rétroactivement.
Signaler ce commentaire
29 janvier 2016 à 14 h 21
Sebastien
L évaluation municipale est arbitraire. Elle est faîte par des fonctionnaires de la ville qui ont un peu le devoir de remplir les coffres. Ce n’est pas un jugement cynique. Les taxes existent uniquement pour ça. Il faut l’accepter comme une nécessité.
Et comme il est impossible de faire des comparatifs équitables entre plusieurs propriétés même voisines, impossible de mettre un prix sur chaque détail, attrait ou inconvénient d’une propriété, par conséquent et parce qu »il est impossible de faire mieux, chacun s’accommode de cet arbitraire. Surtout quand les plus grosses augmentations visent quelqu’un d’autre.
Quant à croire que les évaluations puissent éventuellement baisser, j’admire votre vision de la vie.
Comme je le disais en début de conversation, le budget de la ville a été multiplié par 2 en une décennie. Simplement parce que la valeur foncière a augmenté, la ville a multiplié les dépenses par 2.
Croyez-vous vraiment que le budget puisse être divisé par deux dans une autre décennie si le marché se retournait ?
Signaler ce commentaire
30 janvier 2016 à 00 h 22
Avec respect, prêter des intentions de cette nature aux gens qui font l’évaluation des immeubles est une erreur. Ces derniers doivent obligatoirement respecter la loi sur la fiscalité municipale qui ne permet pas de tels écarts. Mais il y a une part certaine d’arbitraire qui n’est pas au service des intentions dont vous parlez. Le problème réside plutôt dans le fait que l’évaluation étant faite aux 3 ans, celle de 2014 ne reflète pas le marché de 2016. Les évaluations pour fins de taxation municipale doivent refléter la valeur marchande de l’immeuble. Est-ce que pour autant les gens vont contester leur évaluation pour fins de taxes municipales, comme il leur est permis ? J’en doute.
Signaler ce commentaire
4 février 2016 à 00 h 04
La valeur foncière ne fait qu’influencer la répartition des taxes entre citoyens, pas le montant total recueilli.
Même si on faisait l’exercice d’évaluation chaque année et qu’il y avait en l’occurrence une baisse cette année, disons en moyenne 10%, alors le taux de taxation serait augmenté d’autant pour compenser.
C’est fou comment ça ne rentre pas dans la tête du monde qu’une variation de la valeur du parc immobilier ne change RIEN à ce que récolte la ville en taxes.
Signaler ce commentaire
4 février 2016 à 11 h 50
Vrai. Mais ce sur quoi je veux attirer l’attention, c’est que l’évaluation de la valeur marchande 2014 sur laquelle un vendeur ou un acheteur peut se baser ne serait manifestement plus fondée. Et en conséquence, il faut le savoir.
Signaler ce commentaire
4 février 2016 à 14 h 28
Jeune homme
Le budget de la ville est passé du simple au double en une décennie.
Cela ne correspond pas du tout à l’inflation mais bel et bien à l’augmentation de la valeur foncière.
C’est écrit dans le premier message de cette discussion.
C’est fou comme l’arrogance et la vanité ne favorisent pas l’esprit critique.
Signaler ce commentaire
28 janvier 2016 à 15 h 11
mes sources:
http://www.ville.quebec.qc.ca/apropos/profil_financier/docs/budget2012.pdf
https://www.ville.quebec.qc.ca/apropos/profil_financier/budget.aspx
https://www.realtor.ca/
Signaler ce commentaire
28 janvier 2016 à 19 h 42
Je compile depuis la mi-septembre des données en regards des condos mis en vente en tenant compte de la nouvelles évaluation de juillet 2014.
Avec plus de 550 transactions à ce jour mon bilan est le suivant:
30% des condo mis en vente demande un prix inférieur à l’évaluation de 2014.
25% des vendeur demande une valeur de 0% à 5% de plus que l’évaluation. Ces condos risque donc de se vendre à un prix égal ou inférieur à l’évaluation.
L’évaluation du 1 juillet 2014 de 23% des condos mis vente ont vu leur évaluation être diminuée par rapport à celle du 1 juillet 2011.
15% de l’échantillon demande un prix de vente inférieur à l’évaluation de 2011.
Situation préoccupante pour les acheteurs des dernières années.
Signaler ce commentaire
28 janvier 2016 à 20 h 13
Merci beaucoup
Signaler ce commentaire
28 janvier 2016 à 20 h 15
Un autre cas au 1180 # 102
http://passerelle.centris.ca/redirect.aspx?CodeDest=VIACAPITALE%26NoMLS=QC13041239&Lang=F
Signaler ce commentaire
28 janvier 2016 à 21 h 22
Il s’agit peut-être d’un cas isolé mais voici une maison de ville mise en vente hier et pour laquelle le prix demandé (449 000$) est tout de même 66 000$ sous le nouveau rôle d’évaluation (515 000$):
http://duproprio.com/maison-en-rangee-de-ville-a-vendre-montcalm-quebec-684391
Je suis le marché depuis 1 an et demi déjà et il semble révolu le temps où l’on pouvait demander 1.3x la valeur du rôle pour sa maison/son condo. L’évaluation municipale est maintenant le réel reflet (ou presque) de la valeur marchande des habitations.
Signaler ce commentaire
28 janvier 2016 à 22 h 23
Si les maisons sont mises en vente en-dessous de l’évaluation municipale, pourquoi dites-vous alors que « l’évaluation municipale est maintenant le réel reflet (ou presque) de la valeur marchande des habitations » ? Vous qui suivez le marché depuis 1½ an, et qui allez sans doute continuer, tenez-nous au courant svp. Merci.
Signaler ce commentaire
29 janvier 2016 à 07 h 21
Le cas de cette maison est exceptionnel (aujourd’hui en tout cas) mais traduit selon moi quand même un ralentissement de la progression du marché immobilier. Exception faite de cette maison, ce que je remarque aujourd’hui, c’est que la plupart des gens demandent quelques milliers de dollars au-dessus de leur evaluation municipale possiblement pour couvrir la commission du courtier et se laisser une marge de négociation. Et je crois que cette tendance s’accélérera puisque le nombres de maisons/condos en vente semble augmenter depuis quelques années (statistiques de la SCHL de mémoire) et le délai de vente augmente. Les prix seront nécessairement tirés à la baisse.
Étant à la cherche de la maison de rêve pour ma petite famille depuis plus d’un an, je continue de suivre ceci et je vous tiens informés!
Signaler ce commentaire
29 janvier 2016 à 10 h 57
Merci. Encore un autre cas ce matin (http://tiny.cc/uj8n8x): Évaluation (358 000 $) Mise à prix (334 900 $).
Signaler ce commentaire
29 janvier 2016 à 08 h 25
J’ai personnellement acheté en 2015 une maison de ville sous l’évaluation municipale dans Charlesbourg. À mon avis, le prix affiché n’avait rien à voir avec une évaluation municipale déficiente. Il s’expliquait simplement par un ralentissement du marché (résidence en vente depuis longtemps et impatience des vendeurs de conclure) et surtout l’effort important de décoration intérieure qui était nécessaire pour remettre au goût du jour la propriété – effort que les vendeurs ne voulaient pas faire, ce qui dévaluait leur propriété. C’est donc du cas par cas, mais en les additionnant, on pourrait peut-être finir par tirer une tendance…
Signaler ce commentaire
30 janvier 2016 à 09 h 40
Encore une sur le marché ce matin:
Évalué 474 000. Prix demandé: 399 000.
http://passerelle.centris.ca/redirect.aspx?CodeDest=EPELADEAU%26NoMLS=QC16070356&Lang=F
Signaler ce commentaire
30 janvier 2016 à 11 h 37
Reçu de André:
Je compile depuis la mi-septembre des données en regards des condos mis en vente en tenant compte de la nouvelle évaluation de juillet 2014.
Avec plus de 550 transactions à ce jour mon bilan est le suivant:
30% des condo mis en vente demande un prix inférieur à l’évaluation de 2014.
25% des vendeur demande une valeur de 0% à 5% de plus que l’évaluation. Ces condos risque donc de se vendre à un prix égal ou inférieur à l’évaluation.
L’ évaluation du 1 juillet 2014 de 23% des condos mis vente ont vu leur évaluation être diminué par rapport à celle du 1 juillet 2011.
15% de l’échantillon demande un prix de vente inférieur à l’évaluation de 2011.
Situation préoccupante pour les acheteurs des dernières années.
Signaler ce commentaire
30 janvier 2016 à 12 h 29
2016 sera l’équivalent pour le marché immobilier canadien de l’année 2006 pour celui des États-Unis.
Signaler ce commentaire