Yvon Larose
Université Laval
Une étude récente révèle que la reconversion résidentielle d’une maison unifamiliale ne diminue pas la valeur des propriétés situées à proximité, bien au contraire.
De nombreux propriétaires de maisons unifamiliales ont la perception que la démolition, dans leur voisinage, d’un immeuble vieillissant, suivie de la construction, au même endroit, d’un immeuble résidentiel visuellement plus imposant, peut affecter négativement la valeur de leur propriété. Pour tester cette assertion largement inspirée du syndrome du «pas dans ma cour», quatre chercheurs, dont deux de l’Université Laval, ont mené un projet de recherche dont les résultats ont paru au mois de juin dernier dans un article scientifique de la revue Journal of Housing and the Built Environment.
«Au départ, la Ville de Québec se posait aussi la question, alors qu’un propriétaire de maison unifamiliale de l’arrondissement de Sainte-Foy se plaignait qu’une maison voisine, achetée puis démolie pour faire place à un immeuble neuf, allait faire baisser la valeur des maisons situées à côté», explique le professeur de l’École supérieure d’aménagement du territoire et de développement régional, et chercheur principal de l’étude, Jean Dubé. «Nous avons voulu vérifier cet argument, poursuit-il. Est-ce vrai? Ce qu’on a trouvé: ce n’est vraiment pas le cas. C’est même l’inverse.»
557 démolitions
Le territoire étudié par l’équipe de chercheurs comprenait les villes de Québec, de l’Ancienne-Lorette et de Saint-Augustin-de-Desmaures. Un algorithme a été développé pour identifier les matricules qui disparaissent ou qui apparaissent dans les rôles d’évaluation au fil du temps. Ces matricules ont été validés visuellement par Google Street View. En bout de ligne, les chercheurs avaient identifié 557 démolitions survenues entre 2006 et 2016. Cette base de données a ensuite été combinée à une base de données sur les transactions de maisons unifamiliales survenues à Québec entre 2004 et 2017. Résultat: les reconversions résidentielles étudiées jointes au processus de densification suggèrent un prix net moyen plus élevé d’environ 2,48% de la valeur des propriétés environnantes.
«Entre le boulevard René-Lévesque et la Grande-Allée, à la hauteur de l’avenue Maguire, se trouve un petit quartier où plusieurs bungalows ont été démolis pour faire place à des jumelés ou des triplex», indique le professeur Dubé.
Les opposants à la reconversion résidentielle évoquent des arguments tels qu’un changement important dans le champ de vision et une perte de tranquillité, lesquels facteurs vont, selon eux, affecter négativement la valeur de leur propriété. En revanche, les acheteurs du nouvel immeuble voient dans la reconversion un potentiel de maximisation de leur investissement et un gain financier plus élevé lors d’une revente.
Le lien vers l’étude publiée dans Journal of Housing and the Built Environment
28 août 2023 à 23 h 02
L’obsolescence programmée vient de rentrer dans l’immobilier. Terminé les maisons historiques centenaires où plusieurs familles ont grandi.
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30 août 2023 à 10 h 14
Toutes les vieilles maisons ne sont pas dignes de survivre 200 ans.
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30 août 2023 à 11 h 15
Je crois que le chercheur fait totalement fausse route en ayant étudié cette question par le mauvais bout de la lorgnette. L’enjeu ici n’en est pas un de perte ou de gain de valeur pour les propriétés voisines, mais plutôt de perte de cohérence d’un tissu urbain. En effet, on voit des rues de bungalows caractéristiques d’une époque donnée être complètement dénaturées par l’ajout de maisons, bien que très belles, qui n’ont rien à voir avec ce qui est en place. De véritables verrues.
Ainsi, le quartier de Parc-Falaise a été développé dans les années 1940 au sud du chemin Saint-Louis à Sillery. Il s’agissait d’une cité-jardin où toutes les maisons étaient construites selon trois modèles : la maison à deux étages, coiffée de toitures à deux versants avec lucarnes, le bungalow et l’édifice à appartements. Tous ces bâtiments étaient recouverts de stuc blanc et de bardeaux d’asphalte verdâtres. Les rues étaient toutes en courbes avec des passages piétonniers où la verdure dominait. Pas de corde à linge ni de clôture, mais plutôt des haies. Et j’en passe. Un concept extraordinaire qui a perdu aujourd’hui tout son sens.
On pourrait également parler des quartiers du Parc des employés civils situé au sud du boulevard Laurier ou du quartier des Vétérans (quartier Saint-Yves) situé à l’est du CHUL. De grandes pertes patrimoniales.
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31 août 2023 à 13 h 08
« L’enjeu ici n’en est pas un de perte ou de gain de valeur pour les propriétés voisines, mais plutôt de perte de cohérence d’un tissu urbain. »
C’est votre réponse à une crise du logement et une crise environmentale ?
Nous avons besoin, plus que jamais, d’habitations dans les quartiers centraux, avec un prix relativement abordable afin que le commun des mortels puissent se l’offrir. Ces nouveaux occupants amènent une revitalisation du secteur et une meilleure vie de quartier.
Bâtir des nouveaux bâtiments avec une densité plus élevée va dans ce sens. Préserver le passé de manière abusive n’aide vraiment pas.
Je suis allé me promener à Sillery cette fin de semaine pour tenter de comprendre les préoccupations. Pour moi, les nouvelles constructions créent simplement un nouveau tissu urbain. C’est différent, mais ce n’est pas horrible.
Ma seule crainte que plusieurs de ces nouvelles maisons visent une clientèle haut de gamme dans leur choix de plan et de finition. Par exemple, les plafonds hauts (9′) semblent être pratiquement une obligation alors que ça m’apparaît superflu. Je crois qu’il y a du travail à faire pour les rendre accessibles. J’ai aussi vu des exemples de nouvelles constructions avec un niveau de finition plus « normal » et crois que c’est le modèle à suivre.
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31 août 2023 à 14 h 59
Vous n’avez pas tort, mais pour le prix abordable, on repassera.
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31 août 2023 à 15 h 10
Dans toutes les capitales de ce monde, habiter les quartiers centraux a un prix connu. Non ?
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31 août 2023 à 15 h 40
Oui, le prix du terrain est attendu lorsqu’on cherche à habiter en ville. Mais est-ce que les plafonds de 9′, les méga fenêtres et le comptoir en quartz le sont aussi ?
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31 août 2023 à 18 h 37
Vous voulez vraiment une réponse ? Merci d’avoir apporté votre point de vue
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31 août 2023 à 15 h 01
En passant, voici la réponse d’une entrepreneur de la région de Québec qui a aussi réalisé de très beaux projets: « C’est certain que ça détonne avec les voisins. Mais les jeunes familles ne veulent pas de bungalow. Pas full instagramagle genre«
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