Félix Lajoie
Radio-Canada
Après une année 2024 hors norme en matière de construction de logements, la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec et la Ville de Québec plus particulièrement ont connu un important ralentissement des mises en chantier en mars 2025. La RMR a vécu une baisse de 22 % des mises à chantier en comparaison avec le même mois de 2024.
Mises en chantier dans la RMR de Québec
Mars 2024 : 549
Mars 2025 : 427 (-22 %)
Source : Société canadienne d’hypothèques et de logements (SCHL)
À Québec, seulement 39 chantiers ont été lancés le mois dernier, contre 212 à pareille date l’an dernier. Il s’agit d’une baisse de 82 % du nombre de mises en chantier selon la Société canadienne d’hypothèques et de logements (SCHL).
23 avril 2025 à 14 h 26
⚫️ La question qui tue: Why❓
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23 avril 2025 à 18 h 33
on a a tuer la rentabilité pour les petits propriétaires avec les règlements et taxes reste les grosse corporations d’immeuble qui on besoin de profit pour les actionnaires
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24 avril 2025 à 08 h 37
@Marc
Pouvez-vous être plus explicite en quoi les règlements et taxes affectent les petits propriétaires et pas les gros?
En tant que petit propriétaire, j’aimerais savoir ce qui va me tuer.
Merci!
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24 avril 2025 à 12 h 19
Les lois et les taxes rendent la construction immobilière nettement plus difficile pour les petits joueurs, et ce pour plusieurs raisons concrètes.
1. Réglementation lourde et complexe
Zonage, codes du bâtiment, normes environnementales : chaque règle implique des connaissances techniques, des démarches administratives et parfois des consultations publiques.
Pour un petit joueur, c’est un défi majeur : il doit souvent apprendre ces règles seul ou payer des spécialistes (urbaniste, arpenteur, ingénieur) — des frais que les gros promoteurs peuvent diluer sur plusieurs projets.
En plus, l’impact d’un refus ou d’un délai est proportionnellement plus lourd : un seul projet en difficulté peut tout compromettre.
2. Permis et autorisations
Obtenir tous les permis nécessaires demande du temps, de la coordination, et parfois même de la persévérance politique face aux municipalités.
Un grand promoteur a souvent une équipe dédiée ou des relations avec les fonctionnaires municipaux, tandis qu’un petit joueur fait face à un parcours bureaucratique lourd, seul ou avec peu de soutien.
Les exigences sont les mêmes pour tous, peu importe la taille du projet — ce qui crée un déséquilibre évident.
3. Frais municipaux
Frais de développement, de raccordement, de permis : ce sont des coûts fixes, qui pèsent beaucoup plus lourdement sur un projet de petite envergure.
Par exemple, un frais de développement de 15 000 $ aura peu d’impact sur un immeuble de 20 unités, mais pourrait tuer la rentabilité d’un projet de duplex.
Il y a rarement des barèmes allégés pour les petits projets, ce qui pénalise directement les joueurs indépendants ou débutants.
4. Taxes
TPS/TVQ s’appliquent sur presque tout, y compris les matériaux, la main-d’œuvre et parfois même les permis. Pour un petit joueur, il n’y a généralement pas de mécanisme de récupération efficace comme ceux dont disposent les grandes entreprises via leur structure fiscale.
Il n’existe pratiquement aucun allégement fiscal spécifique pour les petits promoteurs ou les autoconstructeurs, même lorsqu’ils contribuent à l’offre de logements abordables.
En résumé
Les petites entreprises ou les autoconstructeurs doivent faire face aux mêmes obligations légales que les gros joueurs, avec moins de moyens humains, techniques et juridiques, sans bénéfice d’échelle ou d’exemptions spécifiques, et souvent sans réseau d’influence auprès des instances municipales.
Résultat : plusieurs projets intéressants ou novateurs ne voient jamais le jour, faute de pouvoir naviguer dans ce labyrinthe administratif et fiscal.
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24 avril 2025 à 14 h 48
Merci ChatGPT pour cette réponse!
Je ne suis toutefois pas en accord avec vos points (ou ceux- d’une IA conversationnelle).
1-Règlementation lourde et complexe :
Premièrement, quand on se lance dans un domaine d’activités, on s’informe sur tous ses aspects incluant la règlementation. Les règlementations liées à une industrie (bons ou mauvais) sont présentes (théoriquement!) pour qu’il ne se fasse pas n’importe quoi n’importe comment.
Si je me lance dans la production alimentaire, il est normal que j’étudie les règles de salubrité alimentaire. Pour devenir physiothérapeute, il faut aller à l’université. Pour être planificateur financier, il faut obtenir son titre. Ça me fait toujours rire les pleurnichards qui ne sont pas prêts à mettre des efforts dans leurs projets.
De plus, un petit propriétaire/promoteur/constructeur a habituellement de petits projets qui demandent un recours à des spécialistes (urbaniste, arpenteur, ingénieur, architecte) proportionnel avec l’ampleur de leur projet. Le besoin en ressources externes est d’autant moins grand si le projet respecte la règlementation municipale. La dilution des frais de professionnels pour les grands promoteurs est vraie jusqu’à un certain point car les grands projets requièrent des frais plus importants (et souvent proportionnellement plus importants).
Le point qu’un refus ou un délai peut tout compromettre est vrai pour toutes les petites entreprises (dans plusieurs domaines, surtout ceux dont l’activité s’organise par projet). Le respect des règlementations en vigueur est toutefois la clé pour faire passer un projet plus facilement. Les délais de la ville de Québec sont toutefois longs mais ne pas le prévoir dans sa planification est bien naïf.
2-Permis et autorisations
Les exigences ne sont pas les mêmes pour des petits projets résidentiels vs. des grands projets.
3- Frais municipaux
La plupart des frais municipaux (permis, raccordement, infrastructure etc.) varient en fonction du type de projet et de son envergure.
4- Taxes
Euh, les petites entreprises ont les mêmes leviers fiscaux que les grandes entreprises quant aux taxes provinciales et fédérales. L’ampleur de la remise de taxe aux gouvernements sera en fonction de la rentabilité du projet (habituellement, plus le projet est rentable plus les remises seront importantes mais n’oublions pas que les fonds proviendront ultimement de l’acheteur). Les grandes entreprises profitent bien sûr d’un plus grand pool de projets pour lisser les remises mais le principe demeure le même pour tous.
5- points ajoutés
Un projet qui respecte les règlements passent habituellement bien à la ville de Québec (qui pourrait toutefois être beaucoup plus rapide). On entend souvent des promoteurs se plaindre des règlements car leur projet nécessite une ou des dérogations. J’ai peu d’empathie pour les promoteurs qui achètent des propriétés avec un prix qui n’est réaliste que si la ville accepte des dérogations (ex : achat d’un terrain zoné 4 logements pour un prix d’un terrain zoné 10 logements).
Quand un promoteur s’engage dans cette voie, il doit être conscient qu’il s’engage dans une longue route tortueuse et c’est là qu’il est bon d’avoir une solide équipe. Les Trudel et l’îlot Dorchester en est un bon exemple. Le promoteur est appuyé par une bonne équipe qui répond aux exigences de la ville pour arriver à une solution qui sera bénéfique à la fois pour la ville que pour la rentabilité du projet.
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24 avril 2025 à 21 h 31
1. Réglementation : effort ≠ équité
Je suis d’accord qu’il est essentiel de comprendre et respecter la réglementation lorsqu’on entre dans un domaine comme la construction. Mais l’argument ici, c’est plutôt de souligner à quel point elle est structurée d’une manière qui favorise clairement les plus gros joueurs.
Oui, toute entreprise doit s’informer et se conformer aux règles. C’est plutôt comment ces règles sont appliquées et si elles tiennent compte de l’échelle des projets.
Même si un petit projet demande théoriquement moins de ressources, en pratique, l’effort de coordination et les coûts fixes sont disproportionnés :
Un certificat de localisation coûte le même prix, que tu construises un triplex ou un immeuble de 60 logements.
Une demande de dérogation mineure implique les mêmes délais et frais juridiques, peu importe l’envergure.
Et oui, bien sûr que les grands projets ont aussi des besoins coûteux, mais ils amortissent ces coûts sur plusieurs unités, ce qui change complètement la donne.
Il n’est pas question de pleurnichage ou de manque d’effort. D’ailleurs, ces termes utilisés dans ce contexte sont assez problématiques — pas nécessairement parce qu’ils sont offensants, mais parce qu’ils déplacent le débat. Cela revient à attaquer les intentions ou les compétences de ceux qui soulèvent un enjeu plutôt que de répondre au fond de leur argument. On passe d’une discussion sur la structure du système à une joute morale : les bons vs les paresseux, les persévérants vs les chialeux. C’est exactement ce qui empêche d’améliorer les politiques publiques : on personnalise le problème au lieu de l’analyser objectivement.
2. Permis et autorisations : complexité relative
Il est vrai que les exigences varient selon l’ampleur du projet. Par contre, l’effort de suivi, les délais administratifs et les obstacles liés à la coordination (entre services municipaux, inspections, etc.) ne sont pas proportionnels à la taille du projet.
Un duplex qui prend 6 mois à être approuvé avec aller-retour entre services urbanisme, environnement, incendie, etc., ce n’est pas rare — et c’est étouffant pour un petit joueur sans marge de manœuvre.
Un grand promoteur, lui, peut même avoir des accès directs à des comités de coordination municipaux ou des facilitateurs internes.
3. Frais municipaux : le poids des coûts fixes
Oui, les frais varient selon les projets. Mais la majorité d’entre eux sont des coûts fixes ou semi-fixes, pas purement proportionnels. Une contribution de parc, un branchement d’aqueduc, ou un aménagement de trottoir coûtent presque pareil si tu construis 1 ou 10 unités. Et pour un petit projet, c’est souvent la goutte qui fait basculer la rentabilité.
4. Taxes : leviers théoriques, complexité réelle
C’est vrai, dans les faits, le mécanisme de récupération de TPS/TVQ est accessible à tous. Mais la capacité à structurer un projet fiscalement optimal (via société, fiducie, crédits, déductions, etc.) exige du temps, des ressources et souvent des fiscalistes. Ce que les grands groupes ont en interne ou via ententes à long terme.
Les petits joueurs peuvent y accéder aussi, oui — mais le seuil d’accès est plus élevé, et l’effet levier est beaucoup plus faible.
5. Sur les dérogations et les attentes
Justement, le fait que certains grands projets dérogatoires aboutissent à force de moyens et d’équipe montre bien que l’égalité des chances est théorique.
Vous avez sélectionné un exemple parfait faisant la démonstration d’un système où les ressources font toute la différence dans l’application de la règlementation.
En somme, nous discutons ici d’asymétrie des impacts, où les mêmes règles ont des effets très différents selon l’échelle et les moyens.
Si on veut une diversité d’acteurs dans la construction résidentielle, il faut reconnaître ces déséquilibres pour les corriger — pas pour créer du favoritisme, mais pour rétablir un certain équilibre des chances.
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23 avril 2025 à 20 h 25
C’est une nouvelle sans nouvelle. Le nombre de mise en chantier depuis le début de l’année est à peu près pareil à l’année dernière. On compare mars 2025 et mars 2024 pour dire qu’il y a une baisse, ça ne vaut pas grand-chose…
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24 avril 2025 à 07 h 28
Yep.
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