Annie Saint-Pierre
Journal de Québec
Le prix de vente moyen d’une maison s’élève maintenant à 192 000 $ dans la région de Québec et les acheteurs doivent s’attendre à des augmentations continues au cours des prochaines années.
Aux yeux de la Chambre immobilière de Québec, le marché immobilier de la grande région de Québec ne s’est jamais porté aussi bien. Le nombre de transactions de maisons existantes et la valeur des ventes totales vont de record en record et rien n’indique que ces conditions vont changer au cours des prochaines années.
14 janvier 2010 à 09 h 14
Si le prix des propriétés peut continuer à monter indéfiniment, j’ai rien contre avec ca, ayant acheté la mienne une bouchée de pain en 1996 alors que les prix étaient presque à leu plus bas, c’est le meilleur « placement » que j’ai pu faire. Je n’aurai qu’à la vendre quand je serai à ma retraite si j’ai besoin de fric et/ou que je suis tanné de m’occuper de l’entretien et/ou whatever la raision.
Sauf que je n’y crois pas! Les propriétés ne pourront pas continuer de monter de prix indéfiniment sans que les salaires suivent. Un jour ou l’autre il y aura une correction, et comme ca se passe à la bourse, plus tard survient la correction, plus sévère elle est.
Si je vendais aujourd’hui même j’encaisserait au moins 125K « net » dans mes poches, sauf qu’il me faudrait me reloger quand même. Disons que l’idée de vendre et racheter autre chose de mieux placé m’est passé par la tête plus d’une fois, mais j’ai décidé de ne pas le faire car j’apprécie beaucoup le fait de ne plus avoir de dettes…
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14 janvier 2010 à 09 h 25
Le fait de ne plus avoir de dettes est une grande richesse.
Petit conseil….Ne vendez pas! de toute façon ce que vous allez acheter sera à gros prix.
Attendez que les taux d’intérêts soient en hausse et vous allez voir bien des gens qui auront de bien grandes difficultés à joindre les deux bouts!!
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14 janvier 2010 à 11 h 31
C’est ce que penses aussi.
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14 janvier 2010 à 14 h 06
Etre absolument sur de mes « prédictions' » d’un crash immobilier à venir, je pourrais être tenté de vendre, m’en aller en appartement quelques temps, pour racheter à rabais par la suite, voire même ma propre demeure! Sauf que c’est risqué, je me ferais avoir si le crash ne survient pas ou qu’il prend trop de temps à survenir (le cout du logement finirait par épuiser mon cash). Je ne suis pas Nostradamus alors je ne puis pas prédire quand ca va arriver, dans 6 mois ou 6 ans…
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14 janvier 2010 à 09 h 45
La première préoccupation de la Chambre de commerce immobilière, et c’est tout à fait normal, est de brosser un portrait positif de l’activité immobilière à Québec pour mousser les ventes des courtiers des différentes agences qui oeuvrent dans la région.
Sauf que le marché immobilier ne pourra pas supporter indéfiniment une augmentation aussi rapide du prix des maisons. Nous avons assisté, dans les 2 dernières années, aux Etats-Unis en particulier, à l’éclatement d’une telle bulle immobilière. Rien ne peut nous empêcher de penser qu’il pourrait en être ainsi à Québec, surtout si les taux d’intérêt actuels se mettent à grimper, comme ce fut le cas au début des années 80 où les taux hypothécaires ont grimpé bien au-dessus de 10%. Les nouveaux acheteurs devraient être prudents et acheter selon leur budger car, comme le conclut un intervenant: « Attendez que les taux d’intérêts soient en hausse et vous allez voir bien des gens qui auront de bien grandes difficultés à joindre les deux bouts!! »
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14 janvier 2010 à 11 h 48
Ce que je crois c’est que lorsque les prix étaient bas, avoir une maison à soi était le rêve de bien des gens, mais plusieurs d’entre eux avaient des emplois instables qui ne leur permettait pas de prendre ce risque. Avec le plein emploi leur situation s’est « régularisée », alors ils ont fait le grand saut, sauf que comme ils n’étaient pas seuls dans cette situation, les propriétés ont doublé de prix entre temps (lire: ils ont manqué le bateau), ce qui veut dire qu’ils ont réalisé leur rêve au prix du surendettement. Le risque maintenant est que leur rêve se transforme en cauchemar lorsque les taux d’intérêts augmenteront et que le plein emploi se transformera tranquillement en chômage. Ce jour là, la correction tant attendue se produira avec un fracas incroyable. Vous verrez plusieurs personnes dans votre entourage avec la « mine basse ». Toutes les maisons vont baisser de prix drastiquement incluant la mienne. Ca m’étonnerait toutefois qu’elles descendent en deça du prix payé en 96, quoi que ce n’est pas du tout impossible. Quand la panique pogne….
Les banques sont aussi très responsables dans cette bulle, ils ont joué le jeu en permettant des emprunts sur 35 et même 40 ans au lieu de 25. Ainsi ils ont permis à des gens non-solvables d’acheter quand même en se surendettant, ce qui a contribué encore plus à l’augmentation des valeurs des propriétés.
En plus, emprunter sur une très longue période c’est un autre piège à con, car durant ce terme, des travaux majeurs seront nécessaires à la propriété, même si achetée neuve, et nécessiteront une réinjection d’argent. Ces rénovations majeures arrivent pas très longtemps après 25 ans, et parfois plus tôt encore, surtout si la maison a été achetée usagée. Ces factures n’attendant pratiquement jamais 40 ans, et elles sont tellement importantes qu’il est préférable de ne plus avoir d’hypothèque le jour où elles arrivent. En principe on devrait toujour se prévoir un fond de prévoyance, mais avec les paiements en plus, on tend à remettre cela à plus tard.
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14 janvier 2010 à 13 h 09
Je rêve, où on doit s’attendre à un petit crash dans le domaine de l’immobilier d’ici 10 ou 15 ans?
Personne n’en parle (peut-être pour une bonne raison que j’ignore, et merci de m’éclairer si c’est le cas), mais compte tenu que les baby-boomers disparaitront petit à petit, n’y aura-t-il pas bientôt trop de maisons sur le marché à Québec?
On ne fait plus que 1,5 enfants par famille au Québec environ. Donc il y a un déficit démographique. Comme Québec n’est pas forte forte sur l’immigration, peut-on penser que sa population diminuera éventuellement? Dans ce cas, la demande de maisons serait moins forte que l’offre, faisant chuter les prix.
Merci de m’éclairer là-dessus.
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14 janvier 2010 à 13 h 59
Oui, une sorte de crash est à prévoir lorsque les babyboomers ne seront plus autonomes et ne seront plus en mesure de conserver et vivre seul sans soutien dans une maison, un condo, ou même un appartement locatif. C’est les résidences pour personnes agées non-autonomes qui seront prises d’assaut, et ce ne sera pas juste la bâtisse le problème, mais surout la main d’oeuvre pour s’occuper d’eux.
Dans 15 ans ce sera le plein emploi pour ceux qui chosissent le métier (disons plutôt « vocation ») de « préposés aux bénéficiaires » et leur salaire suivra probablement en conséquence.
Disons que ceux qui veulent avoir des bons soins de santé ont intérêt à avoir un peu d’argent de poche pour se payer des soins de qualité plutôt que d’être laissés à eux mêmes (lire entre les lignes) comme la plupart qui n’ont pas un sous. Des histoires qui ont fait les manchettes comme St-Charles-Borrhomée c’est pas fini! Et comme les babyboomers ont été habitués à un niveau de vie élevé en économisant peu et se fiant sur leur fond de pension, plusieurs auront une mauvaise surprise. Parait-il que le suicide est déjà en nette augmentation chez les « ti-vieux », c’est pas pour rien.
Je parle des babyboomers mais les générations x,y,z,w etc. sont pas mieux car ils ils gaspillent leur argent à mesure et s’endettent aux limites de leur capacité. Quand ce sera leur tour d’être vieux, ce sera encore un autre crash.
Actuellement Québec croit plus rapidement que la population meure, mais la tendance pour se neutraliser ou s’inverser. Dans les villages, c’est déjà le cas, les vieux disparaissent et les maisons sont en ventes à rabais, parfois même barricadées faute d’acheteur, car les jeunes sont de moins en moins attirés vers les villages.
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14 janvier 2010 à 14 h 38
Je suis généralement en accord avec votre point Frédérick, à savoir qu’une correction est possible à long terme, mais vous semblez ignorer certains facteurs, tel les legs intrafamiliaux des résidences, soit du vivant du propriétaire ou par testament au décès. Toutes ces maisons ne se retrouveront pas sur le marché public et seront d’abord offertes à prix préférentiel (si elles ne sont pas simplement léguées) aux enfants, neveux et nièces qui ne sont pas forcément tous propriétaires de leur logis. Ce transfert de propriété viendra « gruger » cette offre supplémentaire, ce qui en conséquence réduira l’impact sur le prix moyen observé.
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14 janvier 2010 à 14 h 43
Commentaire pertinent Philippe. J’avais pas pensé à cela, mais les babyboomers avaient des familles beaucoup moins nombreuses que leurs parents, ainsi leurs héritiers sont moins à se partager l’héritage, et pour certains ca équivaut à avoir une maison payée en cadeau.
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14 janvier 2010 à 14 h 56
Bon point Philippe.
Je serais curieux de connaître le taux de transfert intrafamilial actuellement. Histoire de voir d’où on part.
Honnêtement, j’ai l’impression (peut-être fausse) que ces maisons se retrouvent plus souvent en vente qu’autre chose. D’une part pour partager le legs entre plusieurs enfants, le cas échéant, d’autre part parce que le conjoint ou la conjointe de la personne qui hérite n’a pas nécessairement envie d’aller vivre dans la maison des beaux-parents… Sans compter que les baby-boomers vivent de plus en plus vieux, et donc que leurs enfants ont toutes les chances d’être déjà propriétaires. S’ils emménagent dans la maison familiale, une autre sera donc en vente.
Bref ça me parait effectivement un point à considérer, mais je ne suis pas sûr que l’impact soit si significatif. À voir.
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14 janvier 2010 à 16 h 24
Un autre bon point, Frédéric. Mes parents sont encore en vie mais ils ont vendu leur maison ca fait déjà un bout et temps pour s’en aller en appartement locatif. Puis j’ai déjà ma maison, alors quand même j’aurais hérité de la leur avant qu’ils la vendent, je ne crois pas que je l’aurais gardé. Anyway j’en aurait flushée une des deux. Je suis fils unique alors le problème de la séparation des biens ne s’applique pas dans mon cas.
Toutefois, quand les héritiers vendent la maison héritée pour se séparer l’héritage, ca fait tout de même une importante entrée d’argent pour chacun, qui peut aider à alléger une dette ou comme comptant pour acquérir une première ou nouvelle demeure.
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14 janvier 2010 à 16 h 55
J’espère que tu sais Erick que c’est une situation des plus enviables ! Avoir à choisir l’une ou l’autre des maisons est un beau problème auquel tous aimeraient être confrontés ! ;o) De plus, n’oublie pas que si les héritiers vendent la maison familiale pour en acheter une autre, ca a autant un effet sur l’offre que sur la demande.
Mon point s’appuie sur le ratio des propriétaires vs. locataires de leurs logis au Québec, qui est stable à environ 50%. Il est cependant vrai que la situation économique de chaque famille, le nombre d’héritiers et leur âge ont un impact à petite échelle, ce qui devient un peu plus du cas par cas..
Par ailleurs, il n’est VRAIMENT pas nécessaire de vendre la maison pour faire la séparation des biens. Par exemple, selon la règle générale, celui qui recoit la maison au détriment de son frère qui ramasse le reste de valeur moindre se verra affliger une dette égale à la valeur excédant sa juste part au bénéfice dudit frère. Mais encore là, on entre dans du cas par cas puisque le testament fait foi de tout.
Bref, l’impact de la sortie des boomers du marché immobilier se fera sentir, cela ne fait aucun doute. Cependant, en tenant compte de mon point précédent, cet impact sera soit moindre, soit étalé dans le temps, puisqu’une maison des beaux-parents payée peut très bien faire l’affaire quelques années même si c’est moins sexy (et beaucoup plus économique qu’un loyer lancé par les fenêtres durant toute cette période!)… le temps de se « starter », de clairer des dettes, de trouver la maison de ses rêves, etc…
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14 janvier 2010 à 19 h 31
On parle beaucoup ici des baby-boomers mais encore faudrait-il définir une fois pour toutes leurs tranches d’âge. Je crois qu’un baby-boomer est né avant 1960, quoique selon certains, on pourrait même mettre la barre à 1964.
Ils sont donc très nombreux à être dans la jeune cinquantaine, ou même moins, souvent avec des enfants encore à la maison… Donc, avant de les voir partir vers un condo ou un foyer, ils seront plusieurs milliers à garder leur maison pour encore une vingtaine d’années !! D’autant plus qu’avec la forme physique qu’ils entretiennent souvent, leur espérance de pouvoir « garder maison » risque d’allonger la période avant qu’ils mettent leur propriété en vente…
Or, selon moi, ce n’est qu’une question de une à cinq années avant que les taux d’intérêt hypothécaire grimpent substantiellement. Faut pas rêver: les taux ne peuvent plus baisser, ils vont augmenter, s’agit juste de savoir quand !
Et d’après moi, encore une fois, les baby-boomers sont généralement en bonne position financière pour ne pas être obligés de vendre leur maison dans de telles circonstances. Ce seront surtout les 25 à 45 ans qui seront dans la dèche, si le scénario américain se répète le moindrement dans ce coin-ci de pays…
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14 janvier 2010 à 20 h 40
Mon grand-père occuppe toujours sa maison et il a 94 ans. Si mes parents font de même alors je vais recevoir leur maison dans 30-35 ans.
Personne n’a mentionné le fait qu’il y a 15 ans, les ménages comptaient 1 salaire, voire un salaire et demi. La génération X et la Y travaillent tous les 2 ; ils ont donc un plus gros budget pour la maison. Aussi, il n’y a pas eu ici le phénomène des subprimes comme aux US, alors ce n’est pas la même chose.
Je le répête, je connais des gens qui attendent le bon moment pour acheter depuis des décennies, terrés dans un 3 et demie en basse ville en attendant la prophétie. Quand t’es né pour un petit pain…
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14 janvier 2010 à 21 h 02
Les X et Y ont deux salaires mais les maisons coûtent (au minimum) deux fois plus cher qu’il y a 10 ans !!
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15 janvier 2010 à 09 h 51
C’est pour ca d’ailleurs qu’il y a dix ans c’était encore possible pour un célibataire de s’acheter une maison, aujourd’hui ce n’est plus possible, à moins bien sur de gagner un gros salaire.
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15 janvier 2010 à 12 h 50
Très intéressante la série de commentaires à date!
Pour les baby-boomers, je commence de plus en plus à penser que cela ne sera pas aussi catastrophique qu’on pourrait le penser. Je prends en exemple la première « grande expansion de banlieue » de Ste-Foy qui date des années 50-60 (en gros, entre Robert-Bourassa et Duplessis, ainsi que la partie au sud de Laurier jusqu’à Sillery).
Bon nombre de ces propriétés ont acceuillis les premier baby-boomers, qui ont dans la soixantaine aujourd’hui. Bon nombre ont aussi été vendues au cours des dernières années (je suppose, à voir comment elles « apparaissaient » et « disparaissaient » sur les sites de vente de maison lorsque j’en cherchais une il y a quelques années) et on entend de plus en plus parler de jeunes ménages qui s’installent dans ces quartiers (notamment lorsqu’il s’agit de conserver des écoles ou des équipements plus adaptéss aux enfants qu’aux personnes agées). J’en déduis donc qu’il y a un roulement qui s’effectue.
Par ailleurs, force est de constater que ce secteur est en demande et que le prix des propriétés ne fléchit pas (surtout pas le prix des terrains étant donné l’emplacement lui aussi en demande).
Donc pour l’instant, ça va. Bien sûr, cette « vague » ne fait que commencer, et atteindra probablement son sommet seulement dans un bon 10-15 ans, lorsque les baby-boomers auront en moyenne 70-75 ans. D’ici là, on aura toutefois le temps de faire un « cycle complet » de stagnation du prix des maisons et d’une forte reprise. Tout comme plusieurs ont patienté dans les années 90, légèrement entassés dans des appartements ou de petits jumeler, pour se ruer et s’éparpiller sur les maisons au début des années 2000, on pourrait assister à la même chose 20 ans plus tard.
Toutefois, contrairement à la dernière décennie, plutôt que de construire des propriétés parce qu’il n’y en a tout simplement pas assez, se sera plutôt le marché de la revente qui comblera la demande, avec le pic de la « vague » dont je parle ci-haut (et ce sera d’autant plus écologique que de s’étendre d’avantage, critère qui sera probablement encore plus important rendu là). Les habitations inter-générationnelles prendront peut-être aussi plus de place, ou se redéfiniront peut-être plus précisément.
Alors peut-être que tout va très bien se passer finalement (considérant qu’une stagnation des prix pendant 5 à 10 ans, puis une reprise assez forte sont « normales » et peuvent se qualifier de « ça se passe bien »). Pures hypothèses et spéculation, mais j’ai bien l’impression dans l’ensemble qu’il n’y aura pas de désastre… seulement un cycle normal de ralentissement-reprise qui se synchronisera avec le « mouvement » de masse des baby-boomers.
Finalement, petit détail à ne pas négliger… on parle ici du PRIX MOYEN DES VENTES récentes, et non de l’évolution de la VALEUR MOYENNE DE TOUTES LES PROPRIÉTÉS. Ça semble aller ensemble à première vue, mais l’évolution de ces deux valeurs peut être contraire. Je m’explique…
En temps de crise, les propriétés plus chères que la moyenne sont les plus touchées (défauts de paiement ou encore la simple charge fiscale des taxes et l’entretien) et son les premières à subir une plus petite augmentation ou une perte de valeur. Il y a moins de transactions immobilières en ces périodes, mais ce sont surtout les maisons plus chères (vendues moins chères qu’à l’habitude) qui se retrouvent sur le marché, et qui constituent en plus le meilleur rapport qualité/prix. Ainsi, en moyenne, le prix des transactions augmente simplement parce qu’il se vend plus de maisons de plus grande valeur.
À l’inverse, quand tout va bien depuis quelques temps et que les prix augmentent en général, les maisons « chères » deviennent hors de prix et on se résigne alors à achetre dans le segment des maisons moins chères (quand même vendues un peu trop chères…). Les transactions s’effectuant alors plus dans le segment des maisons moins cher, le valeur moyenne des transactions diminue (ou augmente moins vite).
Bref, la valeur moyenne des transaction et la valeur moyenne des propriétés ne sont pas toujours liées de la même manière, car les transactions d’année en année, ne sont pas réparties égalements sur tous les types de propriétés. C’est d’ailleurs ce qui arrivait à un autre niveau, à la grandeur du canada, en 2008-2009, alors que le prix moyen des transactions augmentait considérablement à cause entre autres des propriétés en Alberta, Autrefois surévaluées mais ensuite vendues « au plus sacrant » et en grande quantités à un prix raisonnable,mais tout de même plus élevé que dans l’Est du pays, elles provoquaient un nombre disproportionné de transaction dans le segment des maisons les plus chères, augmentant la moyenne malgré la diminution importante de la valeur des propriétés.
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15 janvier 2010 à 13 h 29
Selon un article ce matin dans Le Solel, le salaire moyen à Québec est de 39K contre 37,8K à Montréal et 42K en moyenne au pays. Toutefois à Calgary et Edmonton cette moyen se situe autour de 55-60K, donc cherchez pas pourquoi les maisons y sont chères, ils ont les moyens de payer.
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15 janvier 2010 à 16 h 38
Évidemment.
Et même sur une échelle locale, en 2001 (ok, ça fait un petit bout…) les revenus moyens des ménages étaient de 32000 à Vanier et de 88 000 à Sillery. Ils étaient probablement encore plus bas que Vanier dans St-Sauveur, mais il n’y avait pas de données par quartier, seulement les villes avant les fusions. D’ailleurs, ce qui était Québec à l’époque, avait des revenus moyens de 39 000, en seconde-dernière place de toute la région administrative de la Capitale Nationale (avant Vanier). Considérant que les banlieues comme Charlesbourg, Beauport et Loretteville étaient toutes entre 49 et 51 000, et que « Québec » incluait des secteurs moyennement aisés comme Montcalm et Lebourgneuf, anisi que des secteurs « moyens » comme Neufchâtel ou Duberger, il fallait que ça soit vraiment plus bas dans d’autres quartiers pour donner une moyenne par ménage de 39 000! Mettant de côté les zones où la plupart son locataires, on avait quand même alors en 2001 un écart de 50 à 88k pour les « secteurs de bungalows ».
Même en 2006, dans ce qui était proposé comme arrondissement de Ste-Foy-Sillery-Cap-Rouge, ça allait de 49k dans Cité-Université, 50k dans Plateau (le gros de Ste-Foy en haute-ville), à 110k dans Sillery et Cap-Rouge.
Bref, ça ne change rien à mon explication sur le prix des maisons et celui des ventes, ça vient juste illustrer qu’il y a d’improtantes différences dans les revenus, ce qui permet d’avoir des maisons plus chères et des moins chères. Pas vraiment une découverte…
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15 janvier 2010 à 16 h 40
petite correction : Le Plateau, c’est pas mal jsute entre Henri-IV et Duplessis
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