Pierre Duhamel
L’Actualité
Ma fille, comme tous les jeunes de son âge, rêve de devenir propriétaire. Je trouve difficile de lui couper les ailes, mais je me demande si l’achat d’une propriété, à Montréal de surcroît, est une bonne idée.
Mes appréhensions n’ont rien à voir avec la possibilité d’une belle bulle immobilière qui risque de nous éclater en plein visage, comme cela a été le cas il y a quelques années aux États-Unis. Je ne sais pas si bulle il y a. C’est d’ailleurs la principale caractéristique d’une bulle, on ne connaît son existence que lorsqu’elle éclate et que les dégâts sont faits. Entre-temps, le marché semble fonctionner et on trouve généralement autant d’experts qui penchent d’un côté comme de l’autre.
31 août 2011 à 17 h 47
J’ai longtemps été un partisan convaincu de la propriété mais depuis quelques temps, je doute.
Les prix de l’immobilier sont devenus tellement déraisonnables que la location est probablement plus avantageuse au plan financier. Parfois juste les taxes et assurances équivalent à un loyer.
Il reste l’argument psychologique mais avec le risque de crise économique qui se profile à l’horizon, quel intérêt pour un jeune ménage d’acheter une maison qui coûtera peut-être moins cher que l’hypothèque après quelques années de paiement ?
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 18 h 09
BORDEL, MON SUJET PRÉFÉRÉ.
Ceux qui lisent mes interventions savent très bien que je prétend
depuis fort longtemps qu’il est plus rentable d’être locataire
que propriétaire. Je re-re-reprécise pour la 1000ème fois que
je suis moi-même propriétaire dans une rue assez cossue.
Propriétaire non pas pour une question budgétaire mais pour
une raison émotive. Je suis dans une famille de comptable et
je m’en ai jamais caché. Sans revenir sur les chiffres que j’ai
déjà DIVULGUÉ SUR CE FORUM, je continue à affirmer que le seul
avantage d’être propriétaire, c’est d’être chez-soi. Financièrement,
c’est non rentable. Être propriétaire est un état émotif, pas
financier. L’éternel argument qui dit « être locataire c’est tiré son
argent par les fenêtres » je répondrais qu’être propriétaire c’est
tiré son argent par les fenêtres…plus 50%.
La discussion est ouverte, ma calculatrice aussi.
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 18 h 27
Je ne peux qu’acquiescer. Au mieux, en étant propriétaire, on ne perd pas d’argent (je suis moi-même propriétaire depuis peu), la plus-value pouvant intervenir à la revente. En fait, plus qu’un investissement, on achète la tranquillité et l’autonomie (pour le meilleur et pour le pire). C’est tout à fait émotif, et on tente de le justifier comme on le peut, en se persuadant que c’est plein d’avantages financiers! Mais pour rien au monde, je ne voudrais revenir en location.
Signaler ce commentaire
3 septembre 2011 à 21 h 41
Voila!
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 19 h 41
Parfaitement d’accord moi aussi. L’argument financier des propriétaires (dont je suis) ne tiens pas la route. Moi aussi j’ai l’impression de garocher mon argent par les fenêtres. Ca me coûte vraiment cher ce cottage.
Ceci dit, je ne retournerai pas en appartement tant que ma fille ne sera pas parti de la maison (dans trèèèès longtemps, du moins j’espère.) J’aime l’espace, l’autonomie et l’intimité relative que j’ai. C’est pour ces raisons que je suis propriétaire.
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 18 h 24
Les arguments de l’intervenant davedeux sont connus et je passe. La semaine passée, j’ai parlé assez longuement avec un jeune militaire (30 ans) qui désire fonder famille et avoir enfants. Leur choix ? Limoilou car l’option deux autos/banlieue est écartée. Et il semble que ce soit le cas de plusieurs, selon ses dires. Le prix ? Ils s’attendent à peut-être écarter Limoilou pour St-Sauveur. Est-ce que pour ce couple la propriété est encore une bonne idée ? Oui. Malgré tout.
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 19 h 49
Je crois également que la location peut s’avérer un meilleur choix économique actuellement. Toutefois, dans mon cas précis, je ne redeviendrais pas locataire même si on me payait pour.
Le problème réside tout simplement dans l’être humain qui est derrière la propriété que tu loues.
Bien que le locataire soit bien protégé au Québec, on se bat continuellement avec le proprio pour faire changer des choses qui sont évidentes. Et puis quand tu veux faire des changements, c’est souvent à tes frais, évidemment.
Disons que j’achète seulement la tranquilité d’esprit….jusqu’à un certain point.
Si je louais, je pourrais changer d’endroit à ma guise, pas de soucis d’avoir le besoin de vendre, pas de souci de passer par la nombreuse paperasse et tous les frais reliés au processus.
Aussi, si on regarde la pyramide des âges (très basique à comprendre pour tout le monde) on sait depuis longtemps qu’il y a une grosse portion d’individus dans le haut…
Qu’arrive-t-il avec le surplus « énorme » de logement disponible qui arriveront tôt ou tard sur le marché?
D’autant plus qu’une bonne portion parmis nous (vous êtes relativement jeune 25-40 dans mon esprit) verrez le phénomène de votre vivant.
À suivre dans quelques années
D’ici là, à chacun ses besoins… continuons de nous étendre loin…loin…loin…
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 21 h 05
En ce qui concerne l’aspect financier on peut résumer la chose simplement:
Un propriétaire fait un profit avec ses locataires.
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 22 h 26
C’est un fait que le proprio fait un profit RELATIF sur le dos
du locataire. Mais faut pas oublier que dans le très haut de cette
« chaîne alimentaire », ce trouve les institutions financières qui
elles font un sacré profit avec les petits propriétaires.
J’ai déjà travailler (à contrat) pour une institution banquaire de
la région de Québec et ce n’est pas par gentillesse que la
banque (ou la caisse) fait des prêts aux futurs propriétaires et dans
ce genre de transaction il n’y a pas deux gagnants.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 08 h 10
Dans toute transaction, il y a deux gagnants. Sinon, un des parties ne ferait pas la transaction.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 11 h 14
@ Francis
Je veux pas faire mon péteux de broue, mais ton affirmation est vraie seulement en théorie car on doit supposer que chaque partie a une information parfaite sur tous les éléments de la transaction, ce qui n’est jamais le cas dans la vraie vie.
Voir la théorie des jeux (game theory).
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 12 h 06
@davedeux
Ainsi, le locataire se trouve à payer pour le profit du proprio ET celui de l’institution financière.
L’équation demeure la même entre locataire et propriétaire…
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 21 h 23
Un petit immeuble locatif, je pense que ça peut être encore profitable, mais il faut trouver la bonne affaire, la petite perle rare.
J’ai moi même un immeuble à revenu, 4 logements. J’ai acheté en 2008. Je pouvais voir à l’époque que les bons investissements s’achetait entre 10 et 11 fois le revenu net. Aujoutd’hui, ça va dans les 13 ou 14 fois. C’est un grand écart en peu de temps. Il s’est passé quelque chose.
Une bulle? Il faut quand même dire que les fondamentaux sont bons à Québec. L’économie roule, la demande est forte. Le taux d’innocupation reste autour de 1%. Combiné avec les taux d’intéret bas (il ont baissé beaucoup depuis 2008 – la crise…) on a là les conditions idéales pour que les prix montent. C’est le meilleur des deux mondes: un marché économique fort avec des taux bas que l’on a normalement quand le marché est pas bon.
Les prix devraient se calmer quand les taux d’intérêt remonteront. Espérons que ça se fasse en douceur.
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 22 h 29
Être proprio individuel et être proprio locatif, c’est deux monde
à part. la marge de profit du proprio individuel est négative
selon les dires de plusieurs, dont moi.
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 21 h 29
Un sujet émotif sans doutes.. sans vouloir jeter de l’huile sur le feu, je trouve que c’est intellectuellement douteux d’affirmer que louer est plus rentable alors qu’en ce moment l’offre du marché locatif est quasi inexistante. Je n’ai pas encore vu de clochards dans la rue arborant des panneau sur lequel on peut lire « Je vis dans la rue en attendant qu’un logement se libère… »
Je suis moi même propriétaire et croyez moi, si il existe un logement aussi grand que mon condo en aussi bon état pour un loyer inférieur à mon hypothèque je l’aurais loué :)
Enfin… il n’y a pas de réponse parfaite, comme on dirait: -On règlera pas ça ce soir!!
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 21 h 42
En effet, cette question est soulevée chaque année. J’abonde dans le même sens que vous sur la question purement économique du choix entre la propriété et la location.
Chaque choix a ses avantages. Quand on loue, on veut avoir la tranquillité des proprios et quand on possède, on veut avoir la flexibilité des locataires.
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 22 h 05
Pour moi, je suis en train d’acheter des parts dans une bonne business, et si je n’étais pas propriétaire, la banque m’aurais sans doute refuser…
Alors pour moi, c’est un net avantage.
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 22 h 21
Un de mes bons amis travaille pour une importante banque depuis longtemps; il m’a toujours dit que si une personne se contentait de vivre à loyer et d’économiser systématiquement la différence, qu’elle aurait plus d’argent à la fin de sa vie.
Or, comme il me l’a aussi dit, la nature humaine étant ce qu’elle est, hormis le fait que le «cash» ne suit pas le corbillard, la très grande majorité du monde ne saurait se plier indéfiniment à semblable discipline financière.
Ainsi, comme il me l’a également dit, l’acquisition d’une résidence principale, en plus de «forcer» l’acquéreur à se discipliner, financièrement parlant, doit d’abord et avant tout être envisagé comme la volonté de se donner une « qualité de vie ».
P.S. Faudrait pas que j’oublie de tondre mon gazon, demain. En effet, ma « qualité de vie » mesure environ 9 500 pieds carrés !
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 22 h 40
C,est que j’ai toujours prétendus. Être locataire est plus rentable
à condition que celui-ci est une certaine discipline.
C’est un fait que le « cash » ne suis pas le corbillard (À moins
d’investir dans une tombe en platine). C’est un fait aussi
que la propriété ne suit pas le corbillard non plus.
Et la nature humaine étant ce quelle est, je connais une
majorité de proprio qui ont bien de la misère à se discipliner.
Et finalement, oui c’est une certaine qualité de vie, mais si
demain survenait un crash économique important (Ce qui est
très possible), le locataire lui peut décollé pour des cieux
plus clément, tandis que moi en tant que propriétaire je suis
enchaîné à ma maison.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 12 h 14
Ceux qui prétende qu’on a plus d’argent à la fin de notre vie en louant plutôt qu’en achetant font généralement l’erreur suivante: ils comparent deux unités de logements différentes, celle à louer étant de valeur moindre que celle à acheter. Si on compare deux unités identiques à louer et à acheter, on aura un résultat fort différent…
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 22 h 53
Finalement, le fait que nous ayons cette discussion presque
éternelle et le fait aussi que régulièrement un article journalistique
aborde cette question, prouve que la question est loin d’être
tranché. Nous savons tous que le feu ça brûle et c’est pourquoi
qu’il n’y a jamais d’articles qui remettent en cause cette vérité.
Ce qui n’est pas le cas du sujet proprio ou locataire. EN TANT
QUE PROPRIO, j’affirme toujours qu’au bout de la ligne que la
location est un meilleur choix financier (Je sais très bien compté).
Certes il y a des inconvénients matériels (un locataire ne peut
faire des rénos a sa guise) par contre celui-ci, outre l’aspect
financier positif, joui d’une liberté certaine, ce que je n’ai pas
trop en tant que proprio puisqu’il y a toujours des gidis a faire
sur sa maison. En fait, pour caricaturé, je dirais que ce n’est
pas moi qui est propriétaire, mais ma maison qui me tient
solidement au bout d’une chaîne émotive.
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 23 h 03
D’un point de vue strictement financier, c’est facile* à déterminer:
http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html
* par facile je veux dire être capable de prédire l’économie des 25 prochaines années
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 23 h 33
Le meilleur des deux mondes? Membre d’une coopérative d’habitation! On gère collectivement (plus de proprio, grand ou petit, pour nous exploiter), c’est stable et très stimulant comme environnement (du moins là où je vis). Il n’y pas que le marché privé dans la vie, faut voir plus loin.
Signaler ce commentaire
31 août 2011 à 23 h 51
Toutse choses étant égales par ailleurs je maintien qu’il est encore plus profitable d’acheter que de louer, à long terme.
Beaucoup de gens négligent de comparer 2 propriétés identiques lorsqu’ils font l’exercice. Souvent, ils vont comparer le coût du loyer d’un appartement 5 et demi avec le coût d’achat d’un bungalow détaché par exemple, ce qui est très faible comme analyse.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 06 h 45
Je pense que le meilleur choix financier, c’est de squatter un banc de parc et d’aller se nourrir à la soupe populaire.
Non mais…
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 09 h 09
Pas chaud l’hiver…
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 12 h 52
Certains apparts sont pas très chaud l’hiver également…
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 07 h 29
Le problème est aussi, beaucoup, l’état du parc locatif au Québec.
Avec les lois et règlements, c’est peu profitable pour un propriétaire d’effectuer des rénovations non nécessaires, servant à améliorer la qualité de vie du logement. De toutes façons, il ne pourront pas regagner leur argent en augmentant le loyer. C’est ainsi que la plupart des appartements locatifs sont vétustes et souvent en mauvaise condition. Seul l’entretien essentiel est effectué. Lorsqu’un propriétaire effectue des rénovations majeures non essentielles, c’est habituellement parce-qu’il veut transformer l’immeuble en immeuble à condo!
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 08 h 16
Euh… Ça c’est le discours de la CORPIQ.
En fait, les loyers peuvent effectivement augmenter suite à des travaux majeurs. Et les propriétaires ne se gênent pas. Si jamais le ou la locataire refuse une augmentation déraisonnable, le propriétaire peut aller en fixation de loyer à la Régie du logement. Il pourra tirer une augmentation plus raisonnable, qui permettra d’amortir sa dépense sans nuire de façon marquée au locataire.
Lorsqu’on décide d’entrer dans le monde de l’immobilier locatif au Québec, il faut connaître les règles du jeu. Or, bien des proprios pensent simplement à l’argent qu’ils pourraient faire à très court terme. D’où les pressions, le harcèlement, les menaces pour que les locataires acceptent des hausses de loyer démesurées… ou quittent tout simplement leur logement. Des lobbys comme la CORPIQ visent ni plus ni moins la déréglementation totale du marché immobilier locatif.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 09 h 36
@Nestor
Vous dites n’importe quoi! Restez dans votre coop, on ne vous veut pas dans nos immeubles. Les règles de la régie permettent une augmentation de 1 pourcent par année si le logement n’est pas loué chauffé! 1 pourcent pour un logement de 600$ c’est 6$. Alors que tous les contractants augmentent leur prix annuellement(déneigment, pelouse, conciergerie, plombiers, électriciens…) Vous trouvez çà plus que raisonnable? Et pour les travaux majeurs, on nous permet 2,50$ pour chaque 1000$ dépensé, et çà aussi vous affirmez que c’est plus que raisonnable? Pour refaire une salle de bain disons 3000$, alors nous pouvons augmenter le loyer de 7,50$, vous trouvez çà toujours raisonnable? Sûrement, vous êtes dans votre coop! Dans combien d’année pensez-vous que le proprio aura récupéré sa dépense de 3000$? La réponse est 400 mois! 400 mois c’est 33 ans! Vous trouvez çà plus que raisonnable toujours? Je suis propriétaire de quelques immeubles dans la région et je vous confirme que plusieurs de mes amis pensent et comptent comme moi: ne rénovons pas nos logements, il n’y a aucun calcul financier intelligent qui nous prouverons la rentabilité. Les locataires qui clament haut et fort que les proprios s’enrichissent sur leur dos, je dois leur dire que 33 ans pour seulement récupérer nos rénovations avant d’en tirer le premier dollar de profit, c’est trop, aucune logique! Et pensez que la salle de bain que j’ai rénovée il y a 25 ans, n’a pas encore était absorbée par le coût du loyer qu’il faut déjà la refaire et ainsi repart le cycle du 33 ans… Vive la régie-logique du logement et vive Nestor! Bonne journée.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 18 h 07
@Jean Robert
Tu oublies deux ou trois trucs assez basic il me semble.
Primo : il n’y a pas de contrôle obligatoire des loyers au Québec (malheureusement!). À peine 1% des logements privés au Québec voient leurs augmentations fixées chaque année par la Régie du logement. Sérieusement, les proprios n’appliquent jamais les % prévus par la Régie, lesquels n’entre en vigueur que si le propriétaire introduit une demande de fixation à la Régie du logement.
Deuxio : Les proprios ne se privent pas pour réajuster (la plupart du temps de façon abusive) le prix de leurs logements lors du départ d’un locataire, sans remplir la section G du bail (qui est pourtant obligatoire).
Tertio : Verser des larmes de crocodiles sur les pôvres propriétaires immobiliers, c’est vraiment n’importe quoi. Lorsque vous vendez vos blocs, les locataires ne reçoivent pas une cenne. Et un bloc bien entretenu se vend plus cher qu’un bloc tout croche. Vos immeubles, vos taxes (municipales et scolaires), vos services se payent tout seul, grâce aux loyers que vos locataires versent à tous les mois. Un peu de respect pour vos clients!
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 09 h 44
Question pour DaveDeux : Lorsque j’ai une maison, comme propriétaire, et que celle-ci me donne un paiement mensuelle inférieure à celui d’un appartement du même secteur (égale avec Taxes + assurance en PO + 150$/mois de reno) , pouvons nous encore affirmé que la propriété est un choix non-économiquement rentable ?
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 09 h 45
ouf..désolé pour les fautes…
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 12 h 44
Avez-vous TOUT calculé. J’ai comme la nette impression qu’ils manquent qq chiffres. Petit indice, parmis d’autres, L »HYPOTHÈQUE
à rembourser sur 25 ans qui donne en bout de course le double
de ce que valait la maison à l’achat. Vous prenez ce montant
donner généreusement à la banque, vous calculé a 7.33% par année (La moyenne de 25 ans à partir de 1985) en intérêt perdus, plus le réinvestissement des intérêt à même votre épargne. Faites un petit calcul des intérêt sur le montant globale et rajouté ce
même montant sur ce que vous coûte votre maison aujourd’hui.
Et là je passe les frais incontournables d’une maison depuis
25 ans.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 12 h 03
Les maisons sont pu achetable, c pour ça qui à plus de logement en construction et en location. Ya pas grand monde caqpable de payer une hypothèque de 350 000$. Ca fait cher avec tout les à côté à payer aussi pour vivre.
Signaler ce commentaire
3 septembre 2011 à 21 h 46
Voyons toi, je sais pas d’où tu sors avec ton hypothèque de 350 000$ mais je te dirais d`expérience que t’as pas besoin d’en avoir une de 350 000$ si tu veux une maison! Je me suis éloigné d’à peine 20 minutes (rien à battre, j’adore conduire) et ça pour le tiers du prix de ton hypothèque fictive. Bref, je suis bien, je n’aime pas avoir les voisins alors pourquoi aller me faire chier en logement, en ville? Fini, même si on me payait pour retourner en logement ce serait un gros NON avec un coup de pied dans le derrière.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 12 h 31
davedeux a apporté un très bon point, sur le « style de vie » en gros.Pour les questions d’argent, on peut sortir des chiffres, comparer, etc. et arriver à une réponse objective. Pour le style de vie, là c’est purement personnel et il n’y a pas de bonne réponse à donner.
Ainsi, si on veut payer plus cher sur l’ensemble de sa vie pour être locataire d’un logement plutôt que d’en être propriétaire (en supposant le même logement pour l’achat ou la location) mais jouir alors d’une liberté accrue, c’est une bonne idée. Si on veut sacrifier du temps à « faire vivre » une propriété quitte à payer moins cher sur l’ensemble de sa vie, c’est une bonne idée aussi.
Alors pour répondre au titre de ce billet, je dirais qu’il y a plusieurs formes de (co)location et de (co)propriété. Parmi toutes celles qu’on a les moyens de s’offir (ces moyens pouvant varier dans le cours d’une vie… attention) il me semble qu’il est toujours une bonne idée d’opter pour ce qui convient à nos besoins, nos désirs, notre style de vie.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 12 h 36
C’est le meilleur investissement que j’ai fait dans ma vie. Pourtant j’ai joué à la bourse et j’ai des REER.
Quand que l’ai acheté en 1971 au prix de 16,400$ avec un salaire de 150$ par semaine, je prenais un risque et j’avais la même question que vous posez en titre.
Aujourd’hui je pourrais facilement demander 275,000$ pour ma maison et je suis très conservateur (un couritier m’a dit que ca passait 300,000$ avec le terrain que j’ai). Avec cet argent , je pourrais voyager jusqu’à la fin de ma vie et louer un pied à terre. Avec 170 pieds de profond, j’ai un terrain qui fait l’envie de plusieurs car aujourd’hui c’est la moitié du mien qui se construit. On fait des deux étages pour ménager l’espace urbain. On a moins besoin de pied linéaire pour fournir l’aqueduc et l’égout qu’avant, inflation oblige…
Si on me demande de répondre à la question, je dis achetez…
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 12 h 51
Vous avez raison. Mais en ayant pas de maison, vous auriez
économiser (à condition d’être discipliné) un montant égale,
sinon supérieure a ce que pourrait vous rapporter votre maison.
Deuxio, je vous crois quand vous me dites que vous pourriez vendre
votre maison à $300,000. MAIS ALLEZ-VOUS LE FAIRE?
M.Fernand vous êtes assis sur une mine d’or. Passez donc de
la théorie à la pratique, VENDEZ VOTRE MAISON et voyager
jusqu’à la fin de vote vie
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 12 h 59
Je retiens de ce débat que la comparaison est risquée en raison de la difficulté à comparer deux logements similaires (un acheté et l’autre loué).
De plus, il y a des avantages à chacun des modes qui sont difficilement chiffrables, par exemple la liberté ça vaut combien? et quelle liberté? celle de pouvoir déménager où on veut quand on veut parce qu’on loue? ou la liberté de rénover et adapter sa propriété à son goût?
Débat complexe mais très intéressant!
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 13 h 05
Observateur a parfaitement raison. Trop souvent on veut comparer l’option propriétaire à l’option locataire sans préciser qu’il faut comparer des logements comparables.
Je vais vous révéler une chose: louer une Matrix à 188$ par mois est moins cher qu’acheter une Rolls Royce à 300 000 $. Je vous le jure. C’est en lisant ce commentaire que vous l’aurez appris. J’entends déjà les millions de mercis que vous m’adressez mentalement pour vous avoir révélé cet immense secret.
Eh bien c’est un peu la même chose en habitation. Je ne veux pas savoir si louer un 2 et demi dans Vanier coûte plus cher ou moins cher qu’un cottage à Sillery. Je le sais déjà.
Mais si on me prouve qu’un 5 et demi en location dans une certaine rue coûte moins cher qu’un 5 et demi équivalent dans la même rue en propriété, alors là je serai intéressé.
Un tel calcul a été proposé par André en août 2010 (https://www.quebecurbain.qc.ca/2010/08/04/limmobilier-un-marche-dacheteurs-a-quebec/). Sa conclusion m’apparaît juste.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 13 h 30
L’annonce de ce condo n’est plus disponible mais l’offre était une location de 1350/mois ou achat $273000 taxes et ristournes incluses.
Cours des Braves sur rue Belvédère:
Location 1350$/mois Annuel $ 16200
Achat:( $273 000)
Hypothèque ($273 000 @ 5%/35 ans) $ 16428
Taxes foncière et scolaire $ 3830
Frais de condo $ 2000
Total $ 22258
Écart de $ 6000 par année en faveur de la location.
Toutefois un condo acheté en 2005 à $165 000 vaut aujourd’hui environ $275 000,soit $110 000 de plus pour un net de $96 000 (frais courtage et autres soustrait).
Ce qui représente un gain annuel de plus de $ 19 000 versus une économie de $ 6000 pour un locataire.
J’ai $ 96 000 en banque versus le locataire à $30 000.
Mon $96 000 continue de s’accroitre à l’abri de l’impôtcompte tenu que ce type de gain n’est pas imposable alors que le locataire doit payer de l’impôt sur ses rendements annuels.
Conclusion depuis 5 ans ,10 ans qui est gagnant d’après vous?
.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 13 h 38
En vendant et seulement avec le bénéfice de $ 96 000 je pourrais me loger gratuitement pour 6 ans à raison de 1350$/mois et j’ai toujours $ 165,000 en main pour me loger pour une période additionnel de 10 ans.
Je ne crois pas qu’on pourra répéter de tels exploits avant très très longtemps.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 14 h 02
Quelques détails que vous avez oublié:
-Vous assumez que l’appréciation annuelle de la propriété est de 13% (66% sur 5 ans) alors que sur 35 ans on doit tourner plus autour de 5%.
-Vous assumez que le locataire ne place pas son argent et donc n’a aucun revenu d’intérêt.
-Vous assumez que le taux d’intérêt sur l’hypothèque est de 5% sur 35 ans alors q
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 14 h 04
(suite…)
… alors qu’on doit tourner plus autour de 7-8%.
Bref ce fut peut-être avantageux en 2005-2010, mais pour tout autre période rien n’est moins certain
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 14 h 25
@ philT:
J’admets que l’hypothèse critique est l’appréciation annuelle. 10 % par année, c’est beaucoup (13 % par année donnerait 84 % d’augmentation en 5 ans).
Les revenus d’intérêt devraient être calculés.
Mais le taux d’intérêt… je ne vous connaît pas mais vous devez être sur une black list si vous avez une hypothèque à 7-8% aujourd’hui!
N’importe qui a 3,39 % sur 5 ans actuellement…
(http://www.multi-prets.com/)
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 14 h 48
Phil T
L’appréciation de 2002 à 2005 a été de 39%
Celle de 2005 à 2008 a été de 30%
La prochaine celle de 2011 sera près de 30%
donc plus de 10% par année
Votre commentaire:
« Vous assumez que le locataire ne place pas son argent et donc n’a aucun revenu d’intérêt. »
Mon commentaire:
« alors que le locataire doit payer de l’impôt sur ses rendements annuels »
Et les rendement sont faméliques actuellement 1%
« Bref ce fut peut-être avantageux en 2005-2010, mais pour tout autre période rien n’est moins certain »
C’est ce que je dis. Il sera difficile de répéter cette performance avant très longtemps.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 18 h 12
Vous essayez de convaincre qui André?
Vous avez oubliez le CELI, ce qui fait qu’on ne paye pas d’impôts sur les gains en capitaux.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 19 h 06
Golddoche
Vous essayez de convaincre qui André?
« Vous avez oubliez le CELI, ce qui fait qu’on ne paye pas d’impôts sur les gains en capitaux. »
Les intérêts et les dividendes etc..sont aussi exempt mais les sommes mis en Celi sont limité à $5000 actuellement.
Je n’essaie pas de convaincre qui que se soit. Je relate la situation des dix dernières années qui a été faste pour les acquéreurs de maisons et je le répète cette période est selon moi terminé pour un maudit bout de temps.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 19 h 18
5000$ par ANNÉE, et le reste je peux le mettre dans des REER.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 20 h 49
Avec un coût mensuel de 425$ (frais condo et taxes) je dépense le reste je n’ai pas besoin de celi et de reer, j’ai tout ça dans l’équité de ma résidence.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 21 h 21
Une fois l’hypothèque payée, il n’y a plus rien à payer de ce côté, alors qu’on continue de payer royalement cher pour la location.
Alors même si ça prend 25 ans avant que l’augmentation de la valeur couvre la différence à l’avantage du logement, l’achat devient alors nettement avantageux. Et si la différence n’est pas encore couverte au terme de l’hypothèque, ce n’est pas long qu’elle le sera lorsqu’il n’y aura plus que les taxes municipales/scolaires et les frais d’entretien à payer (tout cela étant d’ailleurs inclus dans le coût de location).
Ainsi, si on a à pater pour se loger environ 60 ans de notre vie, et qu’après 30 ans (dans le pire des cas je dirais), il devient nettement avantageux d’être propriétaire, il me semble que la comparaison est facile…
… du point de vue financier du moins, et à long terme.
Il n’y qu’à court terme que la location revient moins cher. Mais on ne fait que repousser le problème financier à plsu tard.
Plus les aspects autres que financier, plusieurs en ont discuté ici, ça devient alors un question de préférence personnelle.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 22 h 02
Pâter? Pâtir?
D’un point de vue strictement financier, on est généralement gagnants à louer.
Cependant, l’achat d’une propriété a d’autres avantages que financiers. Le fait d’être chez soi, le fait de pouvoir faire ce que l’on veut (ou presque), de ne pas avoir affaire à un propriétaire négligent, etc.
Personnellement, je compte acheter un jour, mais pour le moment j’économise pour avoir une plus grand mise de fond et ne pas à avoir à payer l’assurance de la SCHL.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 22 h 17
Données du dossier comparable:
Cours des Braves sur rue Belvédère
$1350/mois ou $273 000
Location: $1350/mois/40 ans indexé 2% annuel =$978 500
Achat: $ 273 000
Hypothèque à 100% à 6 % pendant 25 ans……….=$523 000
Taxes $3323/an/40 ans indexé à 2 %……………..=$200 000
Frais condo $ 2000/an/40 ans indexé à 2%………=$120 300
Total………………………………………………………….=$ 843 300
AVANTAGE À L’ACHAT………………………………….=$ 135 200
Valeur résidence à la fin(aug. de 2 % année)……..=$ 591 000
Total de l’avantage à l’achat…………………………..=$ 726 200
À compter de la 26 ième soit à la fin de l’hypothèque une somme de $ 21 000 devient disponible pendant 15 ans soit $315 000 pour
vos autres besoins.
Les frais de remplacement des composant de l’immeuble sont déboursés à même le Fonds de prévoyance inclus dans les frais de condo.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 23 h 11
André, j’aime bien comment vous prenez une anecdote pour démontrer le cas général.
http://fr.wikipedia.org/wiki/Biais_de_s%C3%A9lection
Je n’ai jamais dit qu’acheter était une mauvaise décision, seulement d’un point de vue strictement financier, la location est GÉNÉRALEMENT meilleure. Par contre, il y a de grands avantages non-financiers à être propriétaire.
En passant, en Europe ils démontré une corrélation négative entre le taux de chômage et le taux de location. Dans les pays où le taux de location est plus élevé, la main-d’oeuvre est plus mobile et peut donc plus facilement s’adapter aux changements du marché du travail. Les propriétaires peuvent plus diffcilement déménager.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 17 h 20
Quand je lis certains d’entres-vous ce péter les bretelles avec le
fait que leurs maisons a pris de la valeurs et vaut aujourd’hui
$300 milles voir 400, je ne peux que rigoler quand certains me disent « je suis riche et je pourrais faire çi et cela ». Moi je dis que
même si votre maison vaut 1 million de beaux $$$, vous ne pouvez aucunement en profiter tant que vous ne vendez pas.
Autrement dit, vous dormez sur un pactole que vous ne pouvez
pas toucher, contrairement à un locataire discipliner qui a su
économiser le même montant qui lui peu jouir de sa fortune
presque immédiatement.
Et comme la majorité des propriétaires, vous êtes sans doute
trop peureux pour vendre votre charmante propriété pour
pouvoir en profiter, préférant attendre le moment d’un âge
vénérable ou vous ne pourrez plus être en mesure d’entretenir
votre propriété. À ce moment vous allez vendre avec regret
en vous disant « Enfin je vais profiter de cette argent qui dormait
depuis des lustres ». Mais dites un chose, si vous n’êtes plus
en santé pour entretenir votre propriété, le plus court est
devant vous et inutile de penser de faire la noce parce que le
simple fait de monter sur un bateau de croisière serait de haut
risque pour vous et que le mal de mer ça passe très
difficilement à partir d’un certain âge. Et une fois sur votre
lit de mort, vous aller sûrement dire « Bordel, j’ai travaillé pour une
banque bénévolement pendant trente ans, sacrifiant mes fins
de semaine dans le seul but d’entretenir un bien matériel (La
maison) ».
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 18 h 43
Hypothèque inversée
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 19 h 09
Oui mais très très coûteux
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 21 h 33
Ou simplement retirer une partie de l’hypothèque déjà remboursée, lors d’un changement de terme par exemple.
On profite alors d’un prêt à un taux plus bas que l’augmentation de la valeur de la propriété (ce qui est vrai depuis une dizaine d’années du moins). On vient donc gruger en partie les profits futurs de la vente de maison qui vont alors au prêteur, mais on en profite maintenant.
Si cela peut permettre de changer de « braquette d’impôt » en contribuant à des RÉERs, quand on est juste un peu au-dessus (en supposant qu’on soit en-dessous à la retraite, ce qui est souvent le cas) ça devient avantageux. Si ça permet d’augmenter des crédits d’impôts qu’on n’aurait pas autrement (par exemple, les crédits d’impôts pour frais de garde, poru lesquels on a vraiment intérêt à avoir un revenu imposable en-deçà de certains seuils). Ça peut aussi servir à investir dans un CELI dans tout placement qui rapporte historiquement pas mal plus qu’un taux d’intérêt hypothécaire. La plupart des véhicules de placement étant « revendables » en tout temps, cela devient aussi un fond d’urgence.
Évidemment, on a tout ça aussi si on épargne en étant locataire, mais je voulais juste dire qu’à certaines conditions (ici le renouvellement d’un terme d’hypothèque) il est facile de profiter de la valeur de la propriété (qu’elle ait augmenté ou non d’ailleurs)
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 21 h 12
« Investir dans la pierre » est une chose connue ailleurs. Je viens de vendre mon appartement/condo pour en acheter un autre dans le même immeuble. Et le profit accumulé au fil des ans est non-taxable. 3 fois le prix d’acquisition il y a 20 ans. So …
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 21 h 38
Un peu à côté du sujet, il est de plus en plus fréquent dans certains pays européens, où être propriétaire près des villes devient presque hors d’atteinte, d’avoir des hypothèques intergénérationnelles. Le genre de chose qu’on ne « finit plus de payer », ou presque. Pourtant, on y trouve bien des adeptes et ce n’est pas parce que ce sont de riches demeurés incapables de calculer, au contraire. Alors avec nos propriétés abordables d’ici, c’est sûrement encore intéressant.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 22 h 31
Données du dossier comparable:
Cours des Braves sur rue Belvédère
$1350/mois ou $273 000
Location: $1350/mois/40 ans indexé 2% annuel =$978 500
Achat: $ 273 000
Hypothèque à 100% à 6 % pendant 25 ans……….=$523 000
Taxes $3323/an/40 ans indexé à 2 %……………..=$200 000
Frais condo $ 2000/an/40 ans indexé à 2%………=$120 300
Total………………………………………………………….=$ 843 300
AVANTAGE À L’ACHAT………………………………….=$ 135 200
Valeur résidence à la fin(aug. de 2 % année)……..=$ 591 000
Total de l’avantage à l’achat…………………………..=$ 726 200
À compter de la 26 ième soit à la fin de l’hypothèque une somme de $ 21 000 devient disponible à vie pour vos autres besoins.
**********************************************************************
davedeux tu vois on n’a pas à vendre notre maison pour toucher du cash, il est disponible à compter de la 26 ième soit dans la mi-quarataine.
**********************************************************************
Les frais de remplacement des composant de l’immeuble sont déboursés à même le Fonds de prévoyance inclus dans les frais de condo.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 22 h 58
Eh bien bonne celle là, À LA MI-QUANRANTAINE. Moins 25 ans
ça fait 20 ans.
Des gens qui s’achète des maisons ou condos a $273,000 a 20 ans
j’en connaiît des tonnes. Ils s’auraient bien plus riche s’ils
l’avaient fait a 15 ans bande de non-prévoyant.
je constate que pour certains la possession d’une maison c’est
comme rentrer en religion, ils deviennent complètement
omnibulés par leurs achats.
PS Sérieusement, regarder vos chiffres, il y a une grosse faille.
C’est sans doute avec un tel calcule que les banques appâtent
les poissons.
S.V.P un peu de sérieux
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 23 h 13
Quel est la grosse faille davedeux ?
Disons au début de la cinquantaine pour la majorité.
Dans mon cas j’avais 22 ans à l’achat de ma première maison laquelle m’a permis à 47 ans d’être libre d’hypothèque et donc d’avoir un coût en $ de 2011 de 425$/mois au lieu de 2000$ si j’achetait aujourd’hui.
Signaler ce commentaire
2 septembre 2011 à 09 h 14
L’erreur me semble évidente. Vous omettez de prendre en compte l’argent qu’aura économisé le locataire pendant les 25 années lors desquelles il n’aura pas payé d’hypothèque… soit un gain de près de 400 $ par mois, seulement pour la différence loyer vs hypothèque (donc sans compter les taxes et l’entretien). À cette économie, il faut aussi ajouter le rendement obtenu sur un placement.
Cela dit, je souhaite également, un jour, accéder à la propriété…
Signaler ce commentaire
2 septembre 2011 à 10 h 09
C’est sûr qu’il y a très peu de gens qui sont capables d’accumuler une mise de fond nécessaire avant 30 ans. On n’est plsu en 1970 là… Aujourd’hui, les gens sortent de l’école entre 20 et 25 ans pour la plupart, et souvent plus tard. Bien souvent aussi, une dette de prêt étudiant de 10 à 25 000$ s’est accumulée pendant ce temps. Rien d’épouvantable certes, mais ça va généralement vers 30 ans avant qu’on puisse mettre assez d’argent de côté pour une mise de fond, ou encore avoir des revenus raisonnables pour se payer une propriété (qui revient plus cher au début, mais beaucoup moins à la fin évidemment) sans avoir la corde au cou.
30 + 25 = 55 ans. Peu de nouveaux proporiétairs d’aujourd’hui finiront de payer avant cet âge.
Ça ne change rien à la comparaison location/achat néanmoins.
Par contre, il faut effectivement tenir compte du fait qu’en location, tant et aussi longtemps que ça revient moins (mensuellement, annuellement) cher que l’achat, on peut placer cette somme et en retirer des intérêts. Néanmoins, l’inverse est aussi vrai lorsqu’être propriétaire revient moins cher (à la fin de l’hypothèque entre autres), alors ça revient encore à dire qu’il est avantageux d’être propriétaire.
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 23 h 12
Finalement. si on prenait un autre sujet. Nous tournons en
rond avec ce sujet
Quoi donc nous pourrions parler qui pourrait susciter un débat
captivant. Voyons réfléchissons. Que ce passe t’il à Québec
présentement???
Ah oui, je sais. Tout le monde va approuver.
Je propose ce qui suit:
http://lejournaldequebec.canoe.ca/journaldequebec/politique/municipale/archives/2011/08/20110831-202229.html
Une grande roue transformée en rondelle
Signaler ce commentaire
2 septembre 2011 à 08 h 59
Ça pourrait être l’argent tiré par les fenêtres avec les voitures…
Il va surement y avoir un article prochainement la-dessus, quand le gaz remontera à 1,50
Un autre sujet inépuisable :-)
Signaler ce commentaire
1er septembre 2011 à 23 h 19
J’aime bien cette image, elle représente bien le débat présent ;)
http://xkcd.com/386/
Signaler ce commentaire
2 septembre 2011 à 07 h 16
André@
Un autre indice, mais la dernière. Si vraiment vos chiffres étaient
véridique à 100% et prouvaient hors de tout doute que être
propriétaire est nettement supérieur à être locataire, comment
ce fait-il que le débat locataire/propriétaire revient régulièrement
sur l’avant scène?
Si c’est c’était vraiment très tranché en faveur de l’un ou l’autre,
je pense que le débat aurait été clos depuis longtemps.
Comme ici:
http://www.tdcanadatrust.com/francais/pretshypothecaires/rent.jsp
Ici:
http://blogperso.univ-rennes1.fr/arthur.charpentier/index.php/post/2010/08/04/Propriétaire-ou-locataire
Ici:
http://www.cbanque.com/immobilier/louer-ou-acheter.php
ET J’EN PASSE
Il y a une grosse faille dans vos chiffres, sinon nous serions
même pas ici pour en discuter puisque le débat serait trancher
depuis des siècles
Signaler ce commentaire
2 septembre 2011 à 09 h 16
Les éléments dynamiques du marché de l’habitation ne sont pas toujours identiques.
Au cours des 10 dernières années le marché a été favorable à l’achat
compte tenu de la demande et du revenus disponible des gens et cela s’est traduit par une hausse marqué de la valeur des propriétés et comme je souligne à très grand trait dans mes commentaires précédent cette époque est révolu selon moi.Je suis heureux d’avoir pu en bénéficier.En vendant je peux me loger en location pour au moins 20 ans à même le produit de la vente.
Actuellement la location pour un certain temps devrait être favorisé compte tenu des prix de propriétés . Ça ne peut plus augmenté au contraire ça risque de stagner pour longtemps sinon de diminuer.
Rappelez vous le pic de 1987 cela a pris plus de 12 ans avant que les gens retrouve leur valeur à l’achat.
Signaler ce commentaire
2 septembre 2011 à 10 h 25
Le débat revient souvent suivant deux questions:
Celle sur le style de vie à laquelle on ne peut répondre car elle dépend des préférences de chacun.
Celle sur l’aspect financier: la question se pose car bien des gens ne se demandent pas ce qui serait mieux après 25 ou 50 ans, mais bien ce qui serait mieux dans l’immédiat. Là, maintenant. Ainsi, pour bien des gens, leur « richesse » ne se compte pas selon leurs actifs, mais selon leur pouvoir de dépenser, maintenant (ou l’an prochain, mais pas plus loin).
Ainsi, on privilégie moins cher maintenant pour avoir plus d’argent disponible maintenant. C’est aussi ce genre de comportement qui mène certaines personnes (beaucoup en fait…) à vivre au-dessus de leurs moyens en considérant par exemple leurs cartes de crédit comme un « actif » (loin d’utiliser ce terme, ils vont dire qu’ils « ont de l’argent » sur leur carte…). Ils se retrouvent alors à payer des intérêts de temps à autres (ou systématiquement) car incapable de payer leur solde en entier chaque mois.
Il y a de ces gens qui sont locataires ou propriétaires. Là n’est pas la questions. Mais j’essaie plutôt d’exprimer ici le fait que ce « débat » locataire/propriétaire qui revient un peu tout le temps dans les magazines, journaux, internet, etc. est plutôt causé par le rapport que les gens entretiennent avec l’argent, rapport qui est fort différent selon chacun.
Mais en bout de ligne, s’il était nécessairement avantageux d’être locataire, personne ne serait propriétaire, et personne ne pourrait donc être locataire, donc tout le monde serait propriétaire. C’est simplement paradoxal. Pour qu’il y ait des propriétaires et des locataires, il faut absoluement qu’il soit avantageux, du moins à long terme d’être propriétaire.
Signaler ce commentaire
2 septembre 2011 à 12 h 02
Bien dit Manu
Signaler ce commentaire