Tracy Lindeman
Citylab
In his 65 years, Denis Bédard has watched a city grow up around his Quebec City family farm.
Beauport used to be a rural area home to dozens of vegetable farmers. “There was no urbanization at all,” says Bédard, owner of Ferme Bédard et Blouin. “The 1960s is when it all started.”
That’s when developers began snapping up lands owned by aging farmers. In the decades that followed, Quebec City sprawled into Beauport. More buildings sprang up. Traffic clogged the main street. The number of farms dwindled. But there were always a few holdouts that anchored the area in its agricultural roots, chief among them a congregation of nuns called les Soeurs de la Charité (Sisters of Charity). The sisters owned 500 acres of land that, for more than 100 years, was used primarily for grain and seed production.
That is, until 2014, when the nuns sold their land for an astronomical CDN $39 million (plus $14 million in built-in interest) to Michel Dallaire, a private developer who intends to use part of the land to build 6,500 housing units—many of them single-family homes and townhouses. The city, which is in the process of creating a new urban development plan, has endorsed the Beauport project and is working with Dallaire’s company, Groupe Dallaire, to make it happen.
“That was the trigger,” says Monique Gagnon, spokesperson for Voix Citoyenne (“Citizens’ Voice”), a grassroots advocacy group opposed to housing development on these lands. The city has since used the Dallaire opportunity to request the dezoning of at least 1,000 acres of agricultural land in Beauport and another 400 acres west of the city, in St-Augustin, in order to grow its urban perimeter.
Beauport ‘a hole that must be filled’
Quebec City, metro population 800,000, believes that it will need an additional 28,200 households between now and 2036 if it wants to keep pace with divorce rates and immigration. This oft-cited figure is fundamental to the reasoning for the Beauport project—but it’s only part of the story.
With 382,000 existing housing units, Quebec City actually has an oversupply of housing—particularly condos—which has caused real estate prices to stagnate in recent years. It also has a low birth rate and an aging population. “We’re probably at the end of strong growth, and are probably going toward stagnation or small growth unless there’s massive immigration,” says Érick Rivard, an architect, urban designer, and university professor based in Quebec City.
With a population density of just 608 people per-square-mile, the city also has a notable sprawl problem (for reference, New York City has a density of 27,000 people per-square-mile). The city’s proposed urban development plan looks to maintain this land-use ratio, and it has every incentive to do so. Because the city gets most of its money from property taxes, the more high-value real estate development it greenlights the easier it is to fill its coffers.
31 janvier 2019 à 15 h 47
La comparaison entre Québec et NY sur le plan de la densité me semble erronée, si ce n’est carrément fantaisiste. 608 personnes par mille carré? Un peu de rigueur svp.
Au delà de la possible erreur mathématique, il faudrait comparer des pommes avec des pommes, c’est-à-dire des zones urbanisées avec des zones urbanisées. Or, depuis les fusions municipales, Québec a *justement* cette particularité d’inclure beaucoup de terres agricoles et boisées en lisière des Laurentides. La densité du périmètre d’urbanisation serait un indicateur beaucoup plus fiable que la densité «juridique».
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31 janvier 2019 à 17 h 20
Je me rappelle avoir vu un projet (fin 2018), ici-même sur ce blogue, qui proposait de raser le quartier industriel près du port pour créer un quartier durable.
Ça serait un moyen de densifier et de sauver plusieurs terres agricoles.
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1er février 2019 à 13 h 50
Ce projet est utopique et irréalisable. Il n’est pas nécessaire de construire de nouveaux quartiers alors qu’il est possible de bonifier et de consolider les quartiers existants par de la densification douce et en comblant les espaces vacants. Les banlieues de premières couronnes seraient alors les premières a être visé par ce phénomène par lequel progressivement les maisons unifamiliales seraient remplacées par des jumelés ou des triplex etc. La ville est dynamique, mais le cadre législatif dont le zonage empêche aujourd’hui cette évolution organique de la ville qui a toujours existé. Saint-Roch n’a pas toujours été un quartier dense comme nous le connaissons aujourd’hui. Il a déjà été un quartier ouvrier fait de maisons individuelles.
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1er février 2019 à 14 h 56
Tout à fait.
Ce qui est dommage, c’est que les bungalows des années 50-60 qu’on a à Québec ont été bien construits (donc là pour rester), contrairement aux maisons d’autrefois.
Pour revenir aux espaces vacants que vous évoquez à l’intérieur de la première couronne, il y a l’ancienne ligne Québec-Stadacona (le long de la 41e rue), le poste Frontenac (bordé par Laurentienne, Capitale et Soumande), sans oublier les terrains d’expo-cité et ceux de Fleur de Lys, dont la vocation commerciale sera prochainement charcutée.
Si on veut mettre en action un plan de densification du territoire pour que Québec entre dans le 21e siècle, développer ces terrains est prioritaire en plus, comme vous dites, de poursuivre la densification douce que nous constatons, heureusement.
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1er février 2019 à 16 h 35
Bien construit mais suffit d’aller se promener un peu dans les quartiers au sud du CHUL et au nord de Place Laurier ( ou Laurier Québec si vous préférez) pour constater que des dizaines( sinon des centaines) de maisons unifamiliales ont été détruites pour faire des triplex quadruplex et autres. Les terrains valent souvent plus que la maison dessus, la décision devient encore plus facile si la maison n’a pas été refaite depuis 50-60 ans
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2 février 2019 à 10 h 10
Un superbe article !
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