Québec Urbain a été invité à cette journée consacrée à un exercice de réflexion d’envergure sur la densification du territoire de la Ville et sur l’avenir de l’habitation à Québec. Plusieurs conférences au programme. Le tout dans un esprit des TOD (Transit Oriented Development).
Le communiqué de presse où vous pouvez consulter le rapport portant sur le développement des 4 pôles majeurs en cliquant ici.
Un billet précédent en 2015
La démographie, le développement urbain et immobilier : les ingrédients de l’attractivité de Québec Mario Lefebvre (économiste), Vice-président, Recherche, Marchés immobiliers mondiaux, Ivanhoé Cambridge
La présentation PowerPoint du conférencier avec des tableaux chiffrés très intéressants
L’économie va extrêmement bien à Québec depuis presqu’une décennie. Mais la population vieillit rapidement par-rapport au reste du Canada. Et il y a un problème sérieux quant à la disponibilité de la main d’oeuvre, avec 4% de chômage. Il y a une croissance réelle de la production dans le secteur de la construction, ainsi que dans ceux des finances, assurances, etc. Avec une croissance du PIB de 1.5 à 2% dans la région, il y a un essoufflement démographique, avec une croissance de population à .8%.
Les grandes villes croissent plus que la moyenne avec le phénomène de l’urbanisation. Québec en fait partie. Population et mise en chantier de logements se suivent évidemment.
3000 nouvelles unités de logements par année à venir.
Quant à la population âgée de 65 ans et plus, il y a un effet sur la construction.
La RMR de Québec a reçu 20000 immigrants de 2011 à 2016, Régina et Winnipeg étant les deux villes qui ont reçu le plus grand nombre d’immigrants entre ces deux années, Québec étant au dernier rang canadien. En 2016, la part de la population née à l’extérieur du Canada fait également en sorte que Québec est au dernier rang canadien. Toronto au premier (45% de sa population) et Calgary au 3e.
M. Lefebvre propose que Calgary devienne un modèle pour Québec. Dans l’immigration inter-provinciale de Calgary, cette dernière a mis beaucoup d’efforts sur des immigrants car ces derniers en attirent d’autres. Vu la croissance de la population de 65 ans et plus ainsi que le bas taux de chômage, il est temps d’agir maintenant selon le conférencier, ce dernier favorisant l’immigration, particulièrement inter-provinciale.
Un plan d’action réfléchi afin de s’attaquer à l’enjeu de main-d’œuvre et d’immigration Ville de Québec (communiqué publié ce jour)
Les enjeux du marché résidentiel de la Ville de Québec – Générations, densification et transport : la bonne approche Christian-Pierre Côté, ÉA, Associé, Caprea
La présentation PowerPoint du conférencier avec des illustrations éloquentes.
En moyenne, il se construit 4600 unités d’habitation par année à Québec (60% appartement 40% maison). Et plus l’âge avance, plus on se dirige vers l’appartement. 70% des unités neuves sont dans la région de Québec. A partir de 55 ans, il y a un retour vers le centre de Québec. Pour l’avenir, d’ici 2036, vu la population stagnante, il faut ajouter la construction pour le remplacement (66000 unités dans la RMR de Québec). Selon le conférencier, il faudrait doubler les seuils d’immigration à Québec.
Pour le type de construction, d’ici 2036, 21000 maisons individuelles sont prévues. Et ce qui fait l’enjeu, ce n’est plus la localisation mais un produit qui répond à leurs valeurs (sécurité, services, esprit de communauté, etc). Un exemple: Sofia Lofts (San Diego): cour intérieure, voitures partagées, séance de cinéma extérieur hebdomadaire.
Quand on arrive à Québec, il y a des contraintes pour le marché de l’habitation neuve. Le conférencier précise que le choix des endroits est lié au transport structurant, ce qui représente selon ce dernier 20000 unités neuves. Il donne en exemple le redéveloppement de Place Fleur-de-Lys.
En résumé, ce n’est plus la localisation qui est en tête mais « les gens, les gens, les gens ».
Ateliers simultanés de présentation et d’échanges – Caucus territoriaux – Les aires TOD de demain à Québec
Atelier A – Caucus Chaudière
Présidente du caucus : Nathalie Roussin, Présidente, Les Immeubles Roussin, Présidente du Conseil Régional de Québec
Atelier B – Caucus St-Roch / ExpoCité
Présidente du caucus : Geneviève Marcon, Présidente, GM Développement
Atelier C – Caucus Lebourgneuf
Président du caucus : Stéphan Landry, Directeur général, Groupe Immobilier Oxford
Atelier D – Caucus Ste-Foy entrée Ouest
Présidente du caucus : Julie Lafrenière, Vice-présidente, Développement, Centres commerciaux, Ivanhoé Cambridge
Voir aussi le cahier du forum où on explique amplement ces 4 aires TOD. Extrêmement intéressant.
David Dixon, Vice-président, Planification et design urbain, Stantec
North America is a suburban continent with an urban population. The new norm 101: demographics, knowledge, economy, disruptive changes. Canada is growing older on pace with the US. Families with kids dominated US growth for decades. For the next 2 decades 80% of net new households will be singles and couples. 62% of US households stock is single family. More affluent households are moving to cities. College-educated 26 to 49-years old move to cities. Across the US suburbs are aging faster then cities and out of single-families. And there is a shortage of workers. Income disparities are growing. Generational poverty persists. Poverty is moving to suburbs. Growth alone does not cure poverty. Dramatic changes to retail markets (internet). 60% of vehicles will be connected by 2025. 75% of vehicles will be driverless by 2040.
Aires TOD – L’expérience québécoise – Présentation de Gabriel Rioux, Directeur de projets, Groupe conseil BC2
Les TOD dans la grande région de Montréal. Objectif que 75% des nouveaux ménages soient dans les TOD. Le tracé des axes de transport en commun détermine tout. Le seuil de densité est toutefois difficile à atteindre (parc industriel, emprises du transport en commun, axes routiers). Le conférencier illustre plusieurs TOD dans la région de Montréal
Panel : Les 10 grandes idées pour intensifier Québec
Échanges animés par Normand Hudon, Architecte senior principal, OAQ, Coarchitecture, avec des grands propriétaires immobiliers de Québec
François Audet, Président-fondateur, Groupe Patrimoine
Vincent Chiara, Président, Groupe Mach
Julie Lafrenière, Vice-présidente, Développement, Centres commerciaux, Ivanhoé Cambridge Jonathan Trudel, Vice-président, Fondateur, Trudel Alliance
L’industrie de la construction doit, selon l’animateur, parler d’une seule voix quant au projet de transport structurant, par le biais des TOD (transit oriented development). Selon Vincent Chiara, la mixité verticale est essentielle. Mais il faut s’assurer que l’immeuble est capable de recevoir les divers usages. La diversité des propriétaires de l’immeuble devient un problème à long terme, dans les cas de mixité. L’usage mixte fonctionne mieux selon lui quand le propriétaire est unique. Jonathan Trudel, qui fut policier pendant 15 ans, estime que son passé lui permets de dire que Québec ne devrait pas adopter une attitude coercitive quant à la mixité sociale comme Montréal. Selon lui, à Québec, il y a une très bonne gestion des affaires sociales. Il y a encore une bonne disponibilité des logements abordables. Et il ne désire pas de ghettoïsation. Selon Vincent Chiara, les entrepreneurs de Québec sont plus responsables que ceux de Montréal quant à l’aspect social. François Audet, avec son projet dans Lebourgneuf (Humanitae), veut avoir des enfants de 60 ans avec les grands-parents de 80 ans dans le même immeuble. Pour Julie Lafrenière, dans le domaine des centres commerciaux, on apporte une nouvelle diversité (expérience culinaire sur les sites, fonctions de divertissement, etc). Le futur des centres commerciaux nécessite une complémentarité d’usages et quand les endroits le permettent, une mixité verticale est envisagée.
Un autre thème est relatif aux choix faits à Québec quant au réseau de transport structurant, selon l’animateur Hudon. François Audet est d’avis que Lebourgneuf est négligé en l’absence d’un tramway, 15000 unités de logement s’y feront dans les prochaines années. Jonathan Trudel, pour le secteur Fleur-de-Lys, est d’avis que l’autoroute Laurentienne doit être transformée en boulevard urbain. Il n’y a pas interconnexion entre St-Roch, St-Sauveur, Limoilou, à cause des obstacles comme l’autoroute. Il souhaite l’interconnectivité. Julie Lafrenière, qui vient souvent en train à Québec, préconise une approche globale quant au réseau structurant et ne pas s’attendre à tout ce que se fasse en peu de temps. Jonathan Trudel insiste sur toutes les capacités de transport actif, incluant les vélos.
Quant au stationnement, Vincent Chiara souligne l’effet du transport collectif sur le ratio des espaces de stationnement. Il est trop tôt selon lui pour connaître l’effet, par exemple, des véhicules électriques et autonomes. On commence à prévoir des stationnements recyclables i.e. du stationnement hors-sol qui pourra servir, au besoin, à un autre usage. Ce qui nécessite un zonage en conséquence. Un centre commercial avec une épicerie a un besoin d’espaces de stationnement tout à fait différent d’une rue composée de boutiques. Quant à la hauteur des stationnements, il faut que les villes réalisent que les stationnements hors-sol ne doivent pas être considérés comme de la densité. Julie Lafrenière explique que chez Ivanhoé Cambridge, des équipes ont été formées dans plusieurs villes pour qu’une vision globale soit faite et non site par site. Quant à elle, la forme de réglementation devrait aller davantage dans les notions de gabarit, de qualité du territoire, de qualité de vie.
Jonathan Trudel estime que la Ville, dans les sites de développement urbains, déjà desservis, a moins à faire que dans un nouveau milieu. Elle pourrait alors investir dans des parcs, dans des immeubles pour des fonctionnaires, dans des éléments générateurs d’achalandage, comme les services (bibliothèque, centre sportif), une approche exercée à Toronto.
