La fin des bungalows

«À partir de 2015, on ne peut plus dire que le bien immobilier est un investissement»

François Desjardins
Édition du samedi 28 et du dimanche 29 mai 2005
Le Devoir

Pour une fois, des spécialistes vont dans le même sens. Avec une population québécoise de plus en plus vieille et une natalité toujours aussi faible, il n’est pas impossible que la demande pour l’immobilier résidentiel, notamment dans l’unifamiliale, connaisse d’ici 2015 ou 2020 un bouleversement d’une ampleur insoupçonnée. Accompagnée d’un impact tout aussi important sur les prix. Un de ces observateurs est catégorique: dans aussi peu que cinq ou dix ans, l’immobilier cessera d’être un investissement.

Les maisons unifamiliales construites principalement dans les années 70 et 80 sont appelées à connaître une baisse beaucoup plus importante que d’autres types de produits, parce que la cohorte qui suit ne sera pas assez nombreuse pour les acheter.

L’effet sera graduel, dit-on, mais les données démographiques dessinent déjà l’image d’un gigantesque défilé de baby-boomers suivi d’une petite fanfare bien modeste. Déjà, d’ici huit ans, le nombre de Québécois en âge de travailler devrait commencer à rétrécir. D’ailleurs, la part des 65 ans et plus dans la population passera de 13 % à 25 % d’ici 2025. À plus long terme, l’impact se fera sur la population totale du Québec, que l’Institut de la statistique du Québec voit en baisse dès 2031.

Ajoutez entre-temps une création nette de ménages de plus en plus lente et des flots migratoires impossibles à prévoir, et le portrait soulève des questions. Car si les populations vont et viennent, le parc immobilier, lui, sera toujours là.

«Au niveau de la demande, c’est sûr qu’il va y avoir un choc», dit Hélène Bégin, une économiste au Mouvement Desjardins qui surveille de près les tendances démographiques. «Les gens oublient que les prix ont déjà baissé [notamment de 1988 à 1992] et, à mesure que les facteurs démographiques vont jouer, ce n’est pas illusoire de penser que les prix sont appelés à baisser à plus long terme.» Il serait malheureux d’oublier que la génération des baby-boomers, nés entre 1946 et 1966, a tout bouleversé sur son passage, en éducation comme au travail, dit-elle. «Il ne faut pas penser que le marché de l’habitation va faire fi de ça et que tout va s’ajuster sans qu’il y ait d’impact sur les prix.»

L’unifamiliale

Bien des choses pourraient changer la donne et certains créneaux pourraient n’être que peu ou pas touchés. Cependant, les maisons unifamiliales, construites principalement dans les années 70 et 80, alors que les baby-boomers se reproduisaient, dit Hélène Bégin, «sont appelées à connaître une baisse beaucoup plus importante que d’autres types de produits, parce que la cohorte qui suit ne sera pas assez nombreuse pour les acheter». La baisse des prix dans ce créneau serait «pratiquement inévitable».

L’immobilier, pour l’instant, a la cote. Ayant remplacé les marchés boursiers comme principal espoir d’enrichissement, il s’inscrit aujourd’hui comme un investissement infaillible. D’ailleurs, selon un sondage Decima publié en novembre, 59 % des Canadiens non retraités sont convaincus que la valeur de leur résidence croîtra plus vite que celle de leur portefeuille de placement au cours des dix prochaines années. Comme le signalaient les analystes, cette perception découle manifestement de la performance des dernières années : au Québec, par exemple, le prix moyen d’une maison unifamiliale a bondi de 67 % de 1997 à 2004.

Or des voix s’élèvent déjà pour mettre en garde les éternels optimistes. «On va passer d’un bien d’investissement à un bien de consommation, dit Daniel Gill, professeur à l’Institut d’urbanisme de l’Université de Montréal. À partir de 2015, on ne peut pas prévoir vendre notre maison plus cher en vieillissant, on ne peut plus dire que le bien immobilier est un investissement. Je pourrais même dire à partir de 2010. À partir de ces dates-là, on ne peut plus dire que c’est notre fonds de retraite.» N’est-il pas en train de paniquer ? «Quand je fais mes présentations avec les courbes démographiques, ce sont plutôt les autres qui paniquent !»

Les changements seront graduels et rien n’est sûr, avertissent toutefois certains spécialistes, qui insistent sur l’importance que jouera l’évolution des comportements et l’immigration dans l’équation. Après tout, 20 ans séparent les premiers baby-boomers des derniers, ce qui favorisera la création d’un équilibre. L’un des éléments clés à long terme, dit-on toutefois, sera la formation nette de ménages au Québec, qui tourne présentement autour de 40 000 par année. De 2011 à 2016, elle devrait ralentir à 30 000, si bien qu’en 2036, relate le Mouvement Desjardins, cette tendance pourrait sombrer dans le rouge.

Du positif

Entre-temps, difficile de dire quels secteurs se porteront mieux ou moins bien. Les baby-boomers resteront-ils à la maison plus longtemps qu’on ne le croit ? Y aura-t-il un retour vers la ville ? Quel sera l’avenir des maisons intergénérationnelles ? «On n’est pas encore dans le gros de la vague, mais les gens se posent déjà des questions par rapport à leur mode d’occupation futur», dit Kevin Hughes, économiste pour le Québec à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

L’organisme fédéral répète souvent que l’avenir des résidences pour personnes âgées de 55 ans et plus s’annonce «radieux». Le condo, selon les interlocuteurs, est soit voué à dix ans de glorieuse croissance, soit en perte de vitesse. En ce qui concerne les immeubles des années 60 ou 70, ceux qui n’auront pas été bien entretenus pourraient être voués à la démolition, croit Hélène Bégin. «Les nouvelles habitations se colleraient davantage aux besoins des générations vieillissantes, soit comme résidences pour retraités ou préretraités.»

Quant à la «monster house», cette maison de type manoir qui pousse en banlieue et même sur l’île de Montréal, elle pourrait être à l’abri des chocs. Il y aura toujours des gens riches pour le haut de gamme, dit-on, tout comme des gens intéressés à une maison au bord de l’eau. «Ce qui est rare garde sa valeur généralement, dit Daniel Gill. Celles qui vont écoper, ce sont les maisons bas de gamme. […] Mais au bord des rivières, par exemple, le prix ne baissera pas parce qu’il y a une rareté.»

L’une des variables les plus déterminantes sera peut-être celle des flots migratoires des récentes et des prochaines années, et ce en raison de l’effet compensateur qu’il pourrait exercer sur la faiblesse du taux de natalité et de la création de ménages. «On dit généralement que les immigrants font leur premier achat immobilier après huit ans, alors on va peut-être créer un marché avec eux, pour les enfants qu’on n’a pas eus», dit Sylvie Brunelle, directrice régionale du financement immobilier à la Banque de Montréal. «Oui, les changements démographiques auront un effet, mais je ne le vois pas si dramatique que ça.»

Il y aura toutefois ceux à qui une baisse de prix ferait bien plaisir : la génération suivante qui cherchera à faire l’acquisition d’un premier chez-soi. «Ils seront beaucoup moins nombreux que les générations précédentes, dit Hélène Bégin. Donc, forcément, ça sera attrayant au niveau des prix en raison d’un plus grand choix.»