Marc Allard
Émilie Pelletier
Le Soleil
Geneviève Beaubien pensait rester au moins trois ans dans son condo du Vieux-Limoilou, à Québec. Mais quand «bébé 3» s’est inscrit dans les plans de la famille, une maison s’est imposée.
Geneviève espérait trouver dans le même quartier. Elle adorait sa ruelle, la proximité des commerces de la 3e Avenue et l’emplacement central de sa propriété pour les couch-surfers qu’elle aime accueillir chez elle.
Mais à force de surveiller les maisons à vendre, Geneviève voyait un scénario décourageant se reproduire : beaucoup d’acheteurs pour peu d’offres, surenchère, vente sans garantie légale.
Son conjoint et elle se sont donc tournés vers le Vieux-Beauport. Ils y ont trouvé une grande maison avec quatre chambres, un bureau, un terrain aménagé et une piscine. Et ils n’ont jamais regretté leur déménagement, en 2018.
Ironie du sort, Geneviève connaît maintenant plusieurs personnes dans le voisinage qui sont parties des quartiers centraux, dont une famille de son ancienne ruelle. «Il y a vraiment beaucoup de monde de Limoilou qui s’en va à Beauport», constate-t-elle.
La «vitalité» en prend pour son rhume
Le centre-ville aurait pourtant eu besoin de les retenir. Entre 2016 et 2021, selon les estimations de l’Institut de la Statistique du Québec, la Cité-Limoilou est le seul arrondissement qui a vu sa population baisser en cinq ans, perdant environ 1850 résidents.
Entre les deux dernières périodes de recensement (2016 et 2021), Statistique Canada a aussi constaté que le centre-ville de Québec s’est dépeuplé, alors qu’au contraire, la périphérie et la banlieue sont devenues plus populeuses.
Même si les chiffres de Statistique Canada ne montrent qu’une baisse de moins d’un pour cent en cinq ans dans le cœur de Québec, la tendance est «préoccupante», d’après la professeure adjointe spécialisée en aménagement du territoire à l’École nationale d’administration publique (ÉNAP), Fanny Tremblay-Racicot.
Pour l’environnement, au premier chef. «Les quartiers centraux sont des quartiers où on peut marcher, prendre les transports collectifs ou le vélo pour se rendre à nos destinations. Pour les propriétés qui sont plus éloignées, il y a moins d’accès aux transports collectifs et les gens ont des modes de vie qui sont plus orientés vers l’utilisation de l’auto-solo. Ce n’est pas souhaitable».
«Toutes les villes veulent avoir des centres-villes qui sont dynamiques», soutient-elle, mais l’heure est plutôt au «trou de beigne». L’expression est utilisée pour illustrer la désertion plus ou moins lente des centres-villes.
«C’est comme s’il y avait une perte d’attractivité au centre-ville de Québec. C’est préoccupant, considère l’experte, et ça a des effets délétères sur les commerces et sur la vitalité en général».
Toujours plus loin
L’étalement urbain existait déjà avant la pandémie, mais Statistique Canada a senti une «accélération» dans le dernier recensement de 2021.
Les banlieues éloignées de Québec, à plus de 30 minutes de voiture du cœur de la ville, sont celles qui ont connu la plus forte croissance. Stoneham-et-Tewkesbury et Sainte-Brigitte-de-Laval en sont des exemples et Saint-Apollinaire figure en tête de liste.
Avec Saguenay, Québec est la seule ville de la province dont le centre a perdu des résidents. «C’est certain que ça va à l’encontre de la tendance de la majorité des grands centres urbains au Canada», signale Patrick Charbonneau, analyste principal au centre de démographie de Statistique Canada.
«Inaccessible»
La pandémie vient à l’esprit pour expliquer le déclin de la population au centre-ville de Québec. «Avec le télétravail, les gens peuvent se permettre d’habiter plus loin», note Fanny Tremblay-Racicot.
Quand Guillaume Bergeron et sa conjointe, Roxanne, se sont retrouvés en télétravail, ils ont réalisé que le vaste appartement neuf qu’ils louent dans Beauport leur permettait de respirer. «On s’est rendu compte qu’une pièce ou deux de plus, c’est important», dit Guillaume.
Le couple, qui veut avoir des enfants, était attiré par le centre-ville. Mais il a été rebuté par les prix élevés et le manque d’espace. Pour les familles qui veulent «autre chose qu’un condo, le centre-ville est devenu un peu inaccessible», constate Guillaume. Le couple magasine maintenant une maison du côté de Charlesbourg et Beauport. Selon Guillaume, de nombreuses jeunes familles veulent un «juste milieu» en banlieue, «sans être à l’autre bout du monde et avoir deux voitures».
Beaucoup de demandes, peu d’offres
Jimmy Doyon, courtier immobilier chez Via Capitale, accompagne beaucoup de jeunes familles qui cherchent des propriétés au centre-ville. La quête est difficile, rapporte-t-il. La demande des acheteurs est forte, mais l’offre est faible.
Souvent, aussi, les maisons sont à rénover ou trop petites pour les besoins des clients de Jimmy Doyon. Mais surtout, elles sont trop chères. «J’ai beaucoup de clients qui auraient aimé rester en ville, mais pour qui ce n’est juste pas possible, par rapport à leur budget», dit-il.
Le courtier donne l’exemple d’une famille qui cherche une propriété autour de 400 000 $ assez grande pour accueillir deux parents et deux enfants. «On ne trouve pas, alors on doit aller plus loin, comme à Charlesbourg», dit-il.
La semaine dernière, M. Doyon a vendu une maison au centre-ville relativement petite, mais clé en main, affichée à 319 000 $. Il a reçu 27 visites en une fin de semaine, sept promesses d’achat, et il a vendu la propriété en surenchère.
Jennifer Debra Egan, courtière immobilière chez Egan Courtier Immobilier, remarque que de plus en plus de premiers acheteurs doivent acheter avec l’aide de leurs parents. Le «profil type, c’est maman et papa qui donnent leur héritage tout de suite à leur enfant pour acheter une première propriété au centre-ville», dit-elle.
« «La dynamique immobilière dans les quartiers centraux ne favorise pas le maintien des familles ou l’attraction des ménages avec des revenus moyens ou modestes. »
— Stéphane Roche, professeur titulaire de sciences géomatiques à l’Université Laval
La rareté des constructions neuves freine aussi l’attractivité du centre-ville. «Les endroits où on voit une augmentation de la population plus élevée, c’est généralement lié à de nouvelles constructions», pointe le démographe de Statistique Canada Patrick Charbonneau.
Quand il y en a au centre-ville, les nouvelles habitations s’adressent souvent à de jeunes professionnels ou à des retraités, note le professeur Stéphane Roche. Avec une seule chambre, «il n’y a rien pour les familles». «Et après, il y a un étonnement que les quartiers centraux se vident de leur population, déplore-t-il. C’est juste la logique».
Quel remède?
La baisse de la population au centre-ville de Québec n’est pas une fatalité, croit Fanny Tremblay-Racicot, de l’ÉNAP.
Selon elle, Québec est notamment en retard par rapport à Montréal en matière d’écofiscalité pour favoriser le développement immobilier. Mme Tremblay-Racicot cite en exemple les stationnements de surface, pour lesquels la métropole impose une surtaxe pour «inciter les propriétaires à faire un meilleur usage de leurs grands espaces de stationnement».
Une telle mesure n’existe pas à Québec. «Il y a plusieurs espaces comme ça à Québec qui pourraient faire l’objet de requalification. Tout espace de surface devrait idéalement être développé», estime l’experte.
« Face aux tendances du marché, ça prend une volonté politique très forte pour les corriger. »
— Fanny Tremblay-Racicot, professeure adjointe spécialisée en aménagement du territoire à l’ÉNAP
Le maire de Québec, Bruno Marchand, entend «court-circuiter» la baisse de la population au centre-ville avant qu’il ne soit trop tard.
Le déclin du Vieux-Québec est particulièrement critique, selon lui. «On perd du monde. On a à adapter la ville pour que ce soit attrayant d’y vivre, avec des services adéquats».
Avant même son élection, M. Marchand promettait de ramener 500 résidents dans le quartier historique. Il présentera son plan dans les prochaines semaines.
Si le centre-ville de Québec continue de se vider, des services ne seront plus offerts à une population assez dense, craint-il.
«On n’est pas rendus là, souligne M. Marchand. Mais il ne faut pas regarder si loin pour voir qu’ils ont des enjeux partout dans le monde, les centres-villes. On a des leviers. Maintenant, il s’agit de les mettre en place et c’est ce à quoi on va s’attarder.»
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OÙ EST LE CENTRE-VILLE DE QUÉBEC ?
Même pour les habitants de Québec, les limites du centre-ville sont floues. Correspond-il au centre historique? Aux quartiers centraux? À l’arrondissement La Cité-Limoilou?
Pour Statistique Canada, le centre-ville comprend le Vieux-Québec, la colline Parlementaire et le secteur Cap-Blanc. Il inclut aussi les quartiers Montcalm, Saint-Jean-Baptiste et certaines portions des quartiers Saint-Roch, Saint-Sauveur et Saint-Sacrement.
Mais pour certains résidents des quartiers centraux, le centre-ville est plus large et équivaut à l’arrondissement de La Cité-Limoilou et ses neuf quartiers, englobant aussi le Vieux-Limoilou, Lairet et Maizerets.
Quoi qu’il en soit, les données de Statistique Canada et de l’Institut de la statistique du Québec pointent dans la même direction : la population baisse à la fois au centre-ville et dans l’arrondissement La Cité-Limoilou.
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