Bonjour M. Gobeil,

Le matin du 12 mai 2020, un violent incendie ravageait 3 triplex de la 10 rue à Limoilou. L’événement avait fait grand bruit dans le quartier. Images de l’événement.

Un an plus tard, le premier des trois immeubles disparus a été reconstruit et ce fidèlement à l’immeuble original.

En PJ des photos pendant l’incendie et l’avancement des travaux ce matin.

Bon dimanche.

Pierre-Paul

Baptiste Ricard-Châtelain
Le Soleil

Avez-vous remarqué que beaucoup d’excavatrices et d’ouvriers s’activent à la Pointe-aux-Lièvres ? Un troisième chantier immobilier vient d’être mis en branle : un peu plus de 200 logements dans 2 bâtiments de 6 étages seront plantés sur la rive de la rue du Cardinal-Maurice-Roy. Un investissement d’environ 50 millions $.

«C’est le projet le plus important situé près du centre-ville de Québec», évalue le promoteur Gilles Pelletier en entrevue avec Le Soleil. «L’excavation est commencée, les fondations aussi.»

Quelques ajustements devront encore être faits sur les plans, notamment sur le parement extérieur. Mais le permis de construction est dans la poche.

«Ça va s’appeler l’Îlot Saint-Charles», annonce le patron de l’entreprise Pellimo (aussi connue en tant que ImDevCo). «Il va y avoir un bâtiment de 102 appartements et une deuxième de 105 logements».

Livré en 2022

Le chantier sera réalisé en deux phases. L’immeuble B, de 105 portes, s’élèvera le premier ; il devrait accueillir ses premiers habitants en juillet 2022. Quelques mois plus tard, en octobre 2022, le bâtiment A situé en bordure de la rivière Saint-Charles devrait ouvrir officiellement ses portes.

Concept

Gilles Pelletier vante son concept : «Ça va être un projet qui va être offert en formule tout inclus.» Le prix de location mensuel englobera donc les électroménagers, le chauffage, l’électricité, le câble, l’accès à Internet. Ceux qui voudront un stationnement souterrain ou un espace de rangement au sous-sol devront cependant débourser un supplément.

Quoi d’autre ? «Tout le monde a un balcon et ceux qui sont au rez-de-chaussée ont une terrasse.» Il y aura également une salle d’entraînement et des espaces communautaires dans chacun des blocs. Une cour intérieure, aussi. Tout comme un local où attacher les vélos, tel qu’exigé par la Ville.

«Il y a une très très grande multitude d’habitations», poursuit M. Pelletier. Dans le bas, il y aura des logis sur deux étages ayant une entrée sur la rue ; ils auront deux chambres et un boudoir, deux salles de bain.

Aux étages supérieurs, les appartements auront entre 3 et 5 pièces.

Télétravail

Particularité de l’Îlot Saint-Charles : «Plus de 60% des logements seront adaptés pour le travail à la maison pour tenir compte de la nouvelle tendance», note Gilles Pelletier. «La plupart vont avoir une alcôve ou un bureau fermé.»

Après la pandémie, plusieurs voudront retrouver l’environnement social du bureau, entrevoit-il. «[Mais] il va rester quelque chose. Ça se peut que les gens travaillent une journée ou deux chez eux.»

+

TROP DE LOGEMENTS EN CONSTRUCTION ?

Les 200 «tout inclus» du promoteur Gilles Pelletier s’ajouteront à quelque 150 autres logements en construction à la Pointe-aux-Lièvres. Sans compter les 94 de la tour Origine, les maisons de ville Habitus et l’immeuble communautaire Un Toit en réserve de 59 unités. Y a-t-il trop d’appartements en chantier dans l’écoquartier ?

Le président et directeur du développement chez Pellimo est convaincu que non. Gilles Pelletier estime que les astres sont alignés pour la renaissance de l’ancien quartier industriel bordé par l’autoroute Laurentienne. «On a la tempête parfaite.»

Plusieurs fois au cours de notre échange, M. Pelletier a souligné que le pôle d’échange Saint-Roch du tramway sera à quelques minutes de marche. Un avantage majeur, selon lui. «Ça explose dans ce coin-là, ce n’est pas pour rien.»

«Voilà 10 ans, je n’aurais pas investi dans ce coin-là», affirme-t-il. Mais la Ville a dépensé gros pour rénover, rendre le quartier plus attrayant.

Les besoins de la clientèle auraient, en outre, évolué. Des baby-boomers reviennent au centre-ville. Des millénariaux veulent vivre dans un certain luxe, près des services. Des employés veulent habiter à proximité de leur travail. «L’immobilier on s’adapte aux besoins des gens.»

«Oui, il y a de la construction [à la Pointe-aux-Lièvres], mais ce n’est pas pour rien», insiste Gilles Pelletier. «S’il y a beaucoup de développements dans un secteur, et que les promoteurs ont investi, c’est que le développement est rendu là.»

Attraits

L’investisseur se lance dans une énumération des attraits de ce quartier en mutation qu’il perçoit :

En bordure de la rivière Saint-Charles, de la piste cyclable et du sentier ;
Espace vert voisin et accès aux parcs Victoria et Cartier-Brébeuf ;
Pont pour piétons et vélos vers le «quartier hot» de Limoilou ;
Place Jean-Béliveau et amphithéâtre à proximité ;
Accès aux routes facile pour les automobilistes ;
Port à quelques coups de pédales ;
Proximité de la colline Parlementaire ;
etc.

Autoroute

Mais, la présence de l’autoroute Laurentienne en bordure de ses immeubles ne risque-t-elle pas de déplaire ? Gilles Pelletier pense qu’il serait «logique» que le ministère des Transports convertisse ce tronçon en boulevard urbain. Il juge néanmoins que la proximité d’axes routiers plaît à plusieurs. Et plaide que la circulation est limitée hors des pointes du matin et du soir, la semaine. Ajoutant que le dégagement offert par la route offrira un ensoleillement important aux L’Îlot Saint-Charles sera un bâtiment certifié LEED réalisé en collaboration avec l’entreprise Axces Trigone selon les plans des architectes de Beaudet Faille Normand.

La location débutera à la fin de l’été, quand la grille tarifaire aura été établie. En attendant un site Web, il y a un numéro de téléphone 1 866 411-0949 pour poser des questions.

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ACCÉLÉRATION DE LA TRANSFORMATION

La transformation de l’ancien secteur industriel de la Pointe-aux-Lièvres s’accélère donc avec ce nouveau chantier.

Nous évoquions récemment le lancement d’un autre chantier dans le même quartier : le Viridi. Quelque 89 appartements et maisons de ville seront répartis sur les six étages de l’intersection des rues Lee et de la Pointe-aux-Lièvres. Un projet locatif de 26 millions $. Patrick Bragoli, de la firme Terrain Dev, collabore avec L’Intendant pour livrer son projet en juillet 2022.

Dans le même quadrilatère, Synchro Immobilier complète sa deuxième réalisation de la Pointe-aux-Lièvres. À côté de son emblématique tour Origine — dont l’ossature est faite de bois — est apparu Le Lièvre. L’édifice de 6 étages abrite 67 logements dont la location pour juillet est en cours.

La suite

Jean-Michel Genois-Gagnon
Journal de Québec

Ivanhoé Cambridge veut revoir le visage de Laurier Québec. Un important développement immobilier à usage mixte est dans les cartons. À terme, entre « 1000 et 1500 unités » pourraient sortir de terre, a appris Le Journal.

Ces derniers mois, le bras immobilier de la Caisse de dépôt et placement du Québec a eu plusieurs discussions avec le promoteur Douville, Moffet & associés pour redévelopper le centre commercial de Sainte-Foy.

La facture du chantier pourrait dépasser les 100 millions $. Il devrait se faire en plusieurs phases, la première étant d’environ 300 unités, et sur un échéancier de « plusieurs années ».

D’ici deux ans

Selon nos informations, la construction des nouvelles tours se ferait sur les stationnements à l’arrière et à l’avant de Laurier Québec. L’objectif serait de démarrer les travaux d’ici deux ans, selon différentes sources.

Les édifices situés devant le boulevard Laurier pourraient atteindre 21 étages (64 mètres) et les tours du côté du boulevard Hochelaga, 13 étages (40 mètres), soit les hauteurs maximales permises pour ces terrains.
La vocation de chaque immeuble ne serait pas encore définitive. Différents scénarios sont sur la table, soit des espaces commerciaux ou à bureaux, des unités résidentielles, une résidence pour personnes âgées et un hôtel.

Ivanhoé Cambridge chercherait, aujourd’hui, à maximiser la valeur de cette propriété qui est actuellement évaluée à 446 M$. L’objectif serait de créer une « communauté » avec les commerces et les organisations voisines.

Partenaire

Si ce projet immobilier se concrétise ces prochains mois, Douville, Moffet & Associés deviendrait propriétaire du site avec Ivanhoé Cambridge. Joint par Le Journal, le président de l’entreprise, Pierre Moffet, a préféré limiter ses commentaires. « Si on me demande si j’ai de l’intérêt pour développer Laurier Québec, c’est certain que je vais dire oui », a-t-il dit.

Chez Ivanhoé Cambridge, on confirme analyser un projet de densification pour Laurier Québec qui pourrait s’échelonner sur plusieurs années.

« Nous sommes à un stade préliminaire et nous évaluons actuellement la faisabilité de divers scénarios pour ce secteur au fort potentiel. Nous avons des discussions avec un promoteur d’expérience, mais rien n’a été signé pour l’instant », a souligné la porte-parole, Katherine Roux Groleau.

Quant à Place Ste-Foy, aussi une propriété d’Ivanhoé Cambridge, le bras immobilier de la Caisse de dépôt et placement du Québec envisagerait également de redévelopper ce site.

La semaine dernière, La Presse rapportait que le Groupe Mach avait de l’intérêt pour acheter Laurier Québec et Place Ste-Foy. Ivanhoé Cambridge assure qu’il n’a aucune discussion en cours pour vendre ces immeubles.

L’article

Un billet précédent en juin 2020

Un article de Radio-Canada en 2019

François Bourque
Le Soleil

Depuis deux ans, j’ai cherché à obtenir copie des études ou analyses sur l’évaluation des coûts à la charge de la ville de Québec pour le projet Le Phare (rebaptisé depuis Humaniti).
J’avais en tête les coûts des réseaux d’aqueduc et d’égout, du réseau routier à refaire, des connexions au transport public et des enjeux de sécurité publique (protection incendie).

Je pensais aussi aux coûts du pôle d’échanges Ste-Foy (qui a depuis été relocalisé) et aux terrains qu’il faudrait exproprier pour réaliser les travaux d’infrastructures autour du Phare.

La Ville de Québec a dit non et Groupe Dallaire, qui avait préparé une partie des documents que je demandais, a dit non aussi.

Le 2 avril 2019, j’ai demandé à la Commission d’accès à l’information (CAI) de réviser cette décision.

Trois auditions (d’abord sur place, puis à distance) ont été tenues, entrecoupées de COVID et de plusieurs remises ou demandes de remises pour des motifs pas toujours convaincants.

Cette fois par exemple où un avocat a demandé une autre remise parce qu’il n’avait pas réussi à ouvrir un Cd-Rom. Son entreprise planifie un gratte-ciel de 65 étages, mais n’arrive pas à trouver les ressources techniques pour ouvrir un enregistrement. La demande a cette fois été refusée.

Deux ans se sont donc écoulés et la juge administrative Guylaine Giguère vient de rendre sa décision : demande de révision rejetée.

La décision est finale et sans appel quant aux faits.

L’information que je cherchais à obtenir concerne l’entente ville-promoteur que Québec et Groupe Dallaire était à négocier au printemps 2019.

Des ententes de même nature sont signées lors de tous les projets qui impliquent un partage des coûts d’infrastructures entre la ville et un promoteur.

Dans le cas du Phare, je soupçonnais que les coûts seraient importants, vu l’ampleur du projet et des travaux requis autour du site de l’ancienne Auberge des Gouverneurs (coin Lavigerie/boulevard Laurier).

Il était déjà connu à l’époque que les réseaux municipaux (eaux usées, aqueduc, routier) n’avaient pas la capacité pour un projet d’une telle envergure.

J’ai eu la naïveté de penser que cette information était d’intérêt public. Je le pense toujours, mais à l’évidence, ça ne suffit pas.

Ces informations ne seront pas accessibles avant la conclusion d’une entente éventuelle entre la ville et le nouveau promoteur Cogir.

Reste à voir quelle part de l’information pourrait alors devenir accessible. Dans tous les cas, l’encre sera sèche sur les contrats et il ne sera plus possible de changer quoi que ce soit au projet.

Il importera peu alors que des citoyens, groupes ou élus puissent trouver que le projet (Phare-Humaniti) implique un coût public trop élevé pour le bénéfice que pourrait en tirer la ville.

La Loi sur l’accès à l’information vise (en théorie) à favoriser l’accès aux documents publics.

Mais elle prévoit aussi une (longue) liste d’exceptions pour lesquelles une administration peut refuser l’accès.

La ville de Québec avait invoqué 6 articles d’exception (22, 23, 24, 27, 37 et 39) pour refuser l’accès aux documents qui décrivent l’ampleur des coûts publics pour le projet Le Phare.

La CAI a analysé la réponse de la ville pour trois de ces articles (22, 23 et 39). Vu les conclusions auxquelles elle arrivait, la juge Giguère a estimé qu’il n’était pas nécessaire de poursuivre l’analyse pour les trois autres articles.

Article 22

L’article 22 permet de refuser l’accès à des renseignements financiers ou techniques si leur divulgation peut nuire à une négociation. Ou risque de causer une perte à la ville ou de procurer à quelqu’un d’autre un avantage appréciable.

Cet article vise à assurer l’équilibre entre le principe de transparence des administrations publiques et les forces économiques du marché, rappelle la juge Giguère.

J’avais plaidé que les informations demandées étaient déjà connues de la ville et du promoteur Dallaire et que leur divulgation ne pouvait donc pas nuire à la négociation.

Peut-être pas à cette négociation-là. Mais divulguer des évaluations de terrains pourrait nuire aux négociations avec d’autres propriétaires et causer une perte pour la ville, a conclu la CAI.

Article 23

L’article 23 permet à un tiers (ici le Groupe Dallaire) de refuser que soient divulguées des informations commerciales, financières ou techniques détenues par une administration publique, mais qui lui appartiennent et qui ont un caractère «confidentiel»

On parle ici d’estimés de coûts de travaux pour l’ajout d’aqueduc, le réaménagement de rues, l’acquisition de terrains, etc.

La CAI as reconnu le caractère confidentiel de ces informations.

Article 39

L’article 39 permet de refuser l’accès à un document d’analyse jusqu’à la décision finale dans un dossier.

Après avoir examiné les documents que je demandais, la CAI a estimé qu’il s’agissait bien d’analyses produites dans le cadre d’un processus décisionnel encore en cours.

Ce processus n’est d’ailleurs toujours pas terminé, aucune entente de partage des coûts n’ayant encore été signée entre la ville et le promoteur Cogir.

***

Me voici donc Gros-Jean comme devant. Et vous aussi par le fait même. Pas plus avancé qu’au jour de ma demande initiale, en mars 2019.

Combien va coûter à la ville le projet Humaniti qui a succédé au Phare?

La hauteur de la tour principale a été réduite de 65 étages à 53. Mais il est prévu trois autres tours à 31, 31 et 40 étages, ce qui reste une densité considérable pour cet îlot.

On parle toujours d’y loger un hôtel ainsi que 1151 unités de logement, 453 condos, des espaces commerciaux et de bureaux, etc. Les infrastructures municipales n’ont pas été conçues pour une telle intensité.

Les villes font souvent valoir que les grands projets rapportent des taxes nouvelles.

Ce n’est pas faux, mais ce n’est pas si vrai qu’il y paraît.

Si un promoteur construit, c’est parce qu’il croit que son projet répond à un besoin et qu’il y a un marché pour les pieds carrés qu’il planifie.

Les pieds carrés qui ne se construiraient pas sur un îlot se construiront ailleurs et rapporteront les mêmes taxes à la ville.

L’opportunité d’un projet ne se mesure pas uniquement aux revenus de taxes qu’il procure à la ville.

L’impact sur la circulation et sur la qualité de vie du voisinage me semble beaucoup plus important.

Le projet, même revu un peu à la baisse, continue de pose un défi d’acceptabilité sociale. Le Programme particulier d’urbanisme (PPU) «négocié» avec les citoyens à l’époque (2021) avait fixé le seuil à 30 étages sur cet îlot. En passant outre, la ville remet en cause la crédibilité de son propre PPU.

***

Dans un marché d’édifices à bureaux fragilisé par la pandémie, concentrer autant de pieds carrés sur un seul îlot risque de repousser des projets qui auraient pu naître sur d’autres îlots vacants du boulevard Laurier et de la route de l’Église.

Ces îlots vacants sont des nuisances quand on veut donner vie à une artère et y développer le plaisir d’y aller marcher, comme l’administration Labeaume dit vouloir le faire dans le nouveau centre-ville de Sainte-Foy.

***

Derrière (ou devant) le Phare, il y avait cette idée d’un repère fort à l’entrée de la ville et d’un message que Québec entrait dans les ligues majeures du gratte-ciel. Pour pas exagérer, disons la Ligue Américaine.

Il me semble que cette vision d’un monde où «sky is the limit» a pris du plomb dans l’aile avec la pandémie. On a davantage envie de parcs, de jardins et d’échelle humaine que de projets immobiliers démesurés.

Et raison de plus si le projet doit coûter un bras en infrastructures publiques. J’aurais aimé pouvoir y mettre un chiffre. Ce sera pour une autre fois peut-être. Après une prochaine demande d’accès.

J’attendrai cette fois que le contrat soit signé. Ce sera plus difficile de dire non.

L’administration municipale, si c’est toujours la même qui est aux commandes, sera rassurée et sans doute satisfaite : il sera trop tard. Trop tard pour nuire à «leur» projet, aussi controversé soit-il.

Drôle de conception de la démocratie, mais la Loi sur l’accès permet qu’il en soit ainsi.

Oui à l’information pour écrire l’histoire à retardement, mais non si ça déplaît à un partenaire d’affaires de la ville ou si ça risque d’influencer une décision publique en gestation.

Lors de la première audition, en octobre 2019, j’ai entendu deux fois un témoin de la ville expliquer que la divulgation des informations serait «inconfortable». On préférait attendre la conclusion du contrat final.

C’est en effet moins confortable quand les enjeux sont connus du public que si on négocie de façon discrète à l’abri des regards.

La CAI n’a pas relevé cette remarque que pour ma part, j’avais trouvée révélatrice et significative.

Au-delà des considérations légales légitimes, les administrations publiques ont souvent cette inclinaison à rester discrètes et confortables, plutôt que d’affronter le débat public comme il conviendrait pourtant en démocratie.

L’article

Une mise à jour de ce projet qui n’avait pas été fait depuis février.

Pour voir le projet, la page web de celui-ci.

Le 800 Charest Est: état des travaux.

Baptiste Ricard-Châtelain
Le Soleil

L’Industrielle Alliance a récemment vendu l’ancien siège social de Loto-Québec à une entreprise immobilière familiale de la capitale. Celle-ci cultive un important projet domiciliaire en cour arrière du bâtiment planté au 955, Grande Allée Ouest. Voici les détails.
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NOUVEAU PROPRIÉTAIRE

«On a acheté de l’Industrielle Alliance en février», confirme au Soleil le gestionnaire immobilier Jean-Michel Simard. «L’Industrielle Alliance n’avait pas d’intérêt à développer le terrain en résidentiel.»

Les Immeubles Simard ont saisi l’occasion. «Pour notre famille, c’est un grand investissement.»

Il est question d’ériger un bâtiment passant de trois à sept étages. On y trouverait quelque 180 appartements. Au sous-sol, 200 stationnements seraient creusés.

«Ça va être du locatif», précise-t-il. «Le locatif est populaire. Dans ce secteur-là, des logements neufs, il y en a très peu et c’est un secteur recherché.»

On pourrait évaluer sommairement le budget à environ 40 millions $. Peut-être près de 50 millions $ en incluant le prix d’achat du 955, Grande Allée Ouest. Il est évalué à 7,55 millions $ par la Ville.

«La bâtisse est loin de valoir ça, on s’entend», laisse tomber Jean-Michel Simard. «C’est pour le terrain, pour le développer qu’on l’a acheté.»

Et il y a de l’espace. Le lot fait 16 613,70 mètres carrés (178 828,38 pieds carrés).

Pas question de démolir l’immeuble actuel, cependant. «Le bâtiment de Loto-Québec reste en place», assure le promoteur. «On n’y touche pas.»

La future construction apparaîtra plutôt sur l’asphalte du stationnement de surface situé à l’arrière. «Tout le terrain du côté de la Grande Allée va rester tel quel, donc un bel espace vert. […] On va faire quelque chose qui va vraiment bien s’harmoniser. On a tout fait pour que ce soit bien intégré avec l’espace autour.»

Voilà qui devrait rassurer le couple Frédéric Brouillard et Caroline Paquet, les voisins immédiats. Eux craignent que l’aménagement paysager bordant la Grande Allée Ouest soit menacé, dont les grands arbres.

Jean-Michel Simard ne dévoile pas tout de suite les images du futur bâtiment, la Ville de Québec ayant annoncé une séance d’information publique le 12 mai. Les croquis seront alors exposés. «On a bien hâte que la Ville le présente.»

Si le dossier franchit l’étape de la consultation publique, Les Immeubles Simard se donneront cinq ans pour le réaliser.

La suite

Le site internet du projet

La présentation en .pdf du projet à la Ville de Québec

* Merci à un lecteur

Un billet précédent

Un projet de condos locatifs qui avance dans Limoilou, les condos locatifs 18, c’est ici sur la 18e rue.